서울서부지방법원 2025타경51453. 응암동 제니더플래인엣명지 8층 802호입니다. 사건 용도표시는 근린시설이고, 감정평가의 관련공부상 용도는 오피스텔로 확인됩니다. 한현수는 2021.04.30. 공유자전원지분전부 이전 등기를 마쳤고 거래가액은 293,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 청구액 293,000,000원으로 진행한 강제경매입니다.
이 사건의 핵심은 임차권입니다. 유예진은 2021.04.30. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.04.12., 임차보증금은 293,000,000원입니다. 2023.06.19. 임차권등기가 마쳐졌으며, 제공된 권리판정상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다. 통상 이런 임차권이 배당으로 전액 변제되지 않으면 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어질 수 있지만, 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51453 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 676-20 제니더플래인엣명지 8층 802호 |
| 용도 / 면적 | 근린시설 · 관련공부상 오피스텔 · 39.43㎡ |
| 건물 | 지하2층·지상8층 건물 내 제8층 제802호 · 사용승인 2021.01.07. |
| 소유자 | 한현수 · 거래가액 293,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 312,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 6회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 293,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유예진 | 802호 전부 | 293,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
유예진의 임대차계약일은 2021.04.10., 확정일자는 2021.04.12., 주민등록·점유개시일은 2021.04.30.이고 보증금은 293,000,000원입니다. 2023.06.19. 임차권등기까지 마쳐졌습니다. 제공된 권리판정은 이 임차권을 말소기준권리 이전의 권리로서 매수인 인수 대상으로 보고 있습니다.
이 확약은 유예진 관련 임차권에 한해 적용됩니다. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 및 실제 임대관계를 확인하지 못했다는 기록이 있으므로, 확약 대상 밖의 별도 점유자나 임대차가 존재하는지는 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장을 다시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 2.5% 낮지만 할인폭은 크지 않다
제니더플래인엣명지의 비교 가능한 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 306,750,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건이며, 2025.12. 8층 40.15㎡가 320,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 40.15㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2021.08 | 40.05㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2021.08 | 40.05㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2021.06 | 40.05㎡ | 6 | 307,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 306,750,000원 |
현재 최저가 312,000,000원은 전체 평균 306,750,000원보다는 높지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래 320,000,000원 대비로는 97.5%입니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 5.8% 상승으로 집계되어 있어, 최신 시세 기준으로는 최저가가 8,000,000원 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이어서 97.5%라는 숫자만으로 강한 가격 우위라고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,168,000원 |
| 1. 임차인 유예진 보증금 | 293,000,000원 | 293,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 293,000,000원 | 13,832,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 312,000,000원 가정에서는 유예진 보증금 293,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 13,832,000원이 배당됩니다. 신청채권 관련 미배당액은 279,168,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 인수 계산 — ‘룰상 인수’와 ‘확약 반영 실질 인수’를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 312,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 80% | 249,600,000원 | 47,694,400원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 64% | 199,680,000원 | 96,915,520원 | 0원 |
확약이 없었다면 대항력 있는 보증금이 매각대금보다 큰 회차에서는 미배당액이 매수인에게 인수되어, 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 접근하는 구조가 됩니다. 실제 시나리오 데이터도 7회 유찰 시 47,694,400원, 8회 유찰 시 96,915,520원을 룰상 인수액으로 계산합니다. 그러나 이 사건은 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로, 유예진 관련 실질 인수는 각 회차 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 응암초등학교 남동측 인근으로 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설, 연립·다세대주택, 각급 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상8층 건물이며 사용승인은 2021.01.07.입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기설비가 설치된 것으로 탐문됐습니다.
- 용도. 사건 용도표시는 근린시설이고 감정평가 관련공부상 용도는 오피스텔입니다. 현황 토지는 공동주택·업무시설·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 4차선 포장도로, 서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역 등이며 공시지가는 4,249,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 폐문부재로 내부 상태와 설비 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 세대수는 16세대이며 경매통계 평균 유찰 횟수 8.5회, 매각률 0.0%로 집계되어 반복 유찰 위험을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 추가 점유관계 확인. 감정 당시 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았으므로, 확약 대상인 유예진 외 별도 점유자·임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 중심 판단. 전체 평균 306,750,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 320,000,000원을 우선 비교하고, 최근 표본이 1건이라는 점을 함께 감안해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 현재 6회 유찰, 단지 평균 8.5회 유찰이라는 기록이 있으므로 권리 외에도 용도·수요·내부 상태·환금성 요인을 현장에서 점검해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부와 설비 정상작동 여부를 확인하지 못한 상태이므로 수리비 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차권이 있지만, 이번 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면적으로는 보증금 293,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있어 인수형 사건처럼 보입니다. 하지만 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 확인된 유예진 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 현재 312,000,000원의 실질취득액은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 320,000,000원의 97.5%로 소폭 낮고, 최근 흐름도 5.8% 상승입니다.
다만 이 가격 차이는 크지 않고 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 무엇보다 현재 6회 유찰, 단지 평균 8.5회 유찰, 경매통계 매각률 0.0%라는 수치가 더 무겁습니다. 따라서 이 사건은 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 반복 유찰과 환금성을 반드시 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
