서울서부지방법원 2025타경51457. 은평구 역촌동 ‘태영아뜨리움’ 5층 502호, 전용 41.81㎡ 다세대주택입니다. 소유자 임춘희는 2021.06.22 이 물건을 거래가 290,000,000원에 취득했고, 이후 2021.12.16 윤성희 명의 근저당권 40,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기 순위가 아니라 서진주의 임차인 지위입니다. 서진주는 확정일자 2021.05.17, 주민등록·점유개시 2021.05.31로 말소기준권리인 2021.12.16 근저당보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있고, 최저가 120,422,000원 기준 배당 후 172,063,908원이 남아 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 다만 이 사건은 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 서진주 관련 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 49-38 태영아뜨리움 5층 502호 · 도로명 서울특별시 은평구 연서로9길 25-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.81㎡ · 침실2·거실·주방·화장실·발코니·현관 · 지상 5층 중 5층 |
| 소유자 | 임춘희 (2021.06.22 거래가 290,000,000원에 취득) |
| 사용승인 | 2012.09.14 · 태영아뜨리움(49-38) 15세대 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 120,422,000원 (4회 유찰 · 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 ‘확약’이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2021.12.16 윤성희의 근저당권 40,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류 28,500,000원, 케이비국민카드 가압류 4,609,958원, 울산신용보증재단 가압류 17,220,000원, 울산광역시 동구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실질 인수 0원, 단 확약의 적용 범위는 구분
| 임차·점유자 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 서진주 전유부분 전부 · 주거 | 2021.05.31 확정일자 2021.05.17 | 290,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 HUG 승계 실질 인수 0원 |
| 임병구 502호 | 2024.01.09 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 인수 없음 |
실제 확인되는 임차·점유 관계는 서진주와 임병구 2명이고, 주택도시보증공사는 서진주 임차권의 승계인으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증기관을 별도의 임차인으로 보아 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 거래 시점이 오래됐다
태영아뜨리움(49-38)의 확인된 비교 거래는 총 3건입니다. 전용 41.81㎡ 또는 43.04㎡ 거래로, 최신 거래는 2022.05 230,000,000원, 비교평균은 260,000,000원입니다. 현재 최저가 120,422,000원은 이 비교평균의 46.3%로 제시됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 43.04㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2021.11 | 43.04㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2021.06 | 41.81㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 비교평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
권리상 실질취득액은 확약 조건을 반영하면 120,422,000원으로 최저가와 같습니다. 과거 비교거래 금액보다는 크게 낮지만, 표본 자체가 2021~2022년에 형성된 거래이고 최신 거래도 2022.05입니다. 따라서 “현재 시세보다 46.3% 수준으로 싸다”라고 단정할 수는 없습니다. 이 사건의 가격 판단에서는 낮은 최저가보다 거래 공백과 4회 유찰이라는 시장 신호를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,422,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,485,908원 |
| 1. 임차인 서진주 보증금 | 290,000,000원 | 117,936,092원 |
| 2. 근저당 · 윤성희 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 28,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 4,609,958원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 울산신용보증재단 | 17,220,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 서진주 보증금 미배당액은 172,063,908원입니다. 일반적인 대항력 임차인 구조라면 이 금액이 매수인에게 인수될 수 있으나, 본건은 해당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 권리분석상 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 구산동 소재 구산중학교 남동측 인근으로, 다세대주택·도시형생활주택·소형 아파트·노변 근린상가·공원 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 침실2·거실·주방·화장실·발코니·현관 등으로 구성됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2012.09.14입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설이 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 서측 약 4m 내외 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역·도시지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,207,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 규모는 15세대이며, 확인된 실거래는 3건입니다. 최신 거래가 2022.05이고 본건은 4회 유찰된 상태라 현재 매수층과 환금성 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 서진주 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건이라는 점을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 잔액과 실질 인수를 구분. 배당 계산상 미배당은 172,063,908원이지만, 확약 조건이 적용되는 본건의 실질 인수는 0원입니다.
- 임병구 점유 확인. 2024.01.09 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 배당요구가 접수돼 있으므로 실제 점유·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 비교 거래의 최신 시점이 2022.05입니다. 120,422,000원이 과거 거래보다 낮다는 이유만으로 현재 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
- 유찰 원인 점검. 본건은 4회 유찰됐고 단지 경매 통계 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 소규모 다세대 특유의 환금성·대출 가능성·현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “보증금 2.90억”보다 중요한 것은 확약의 존재
이 사건은 숫자만 보면 위험해 보입니다. 대항력 있는 서진주의 보증금이 290,000,000원이고, 현재 최저가에서는 172,063,908원이 미배당되기 때문입니다. 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 물건은 결론이 다릅니다. 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 서진주 관련 매수인 인수는 실질 0원입니다. 임병구 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 권리상 실질취득은 현재 최저가인 120,422,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 과거 비교평균 260,000,000원 대비 최저가 비율은 46.3%지만, 확인되는 최신 거래가 2022.05이고 이미 4회 유찰된 15세대 다세대주택입니다. 권리 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 현재 시세와 환금성까지 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 이 사건의 승부처는 ‘인수금’이 아니라 확약 조건의 원본 확인과 현재 시장가격 검증입니다.
