서울서부지방법원 2025타경51495. 연희동 193-18, 5층 502호로 감정평가상 다세대주택이며 방겸 주방·화장실·베란다·현관 등으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 2021년 11월 19일 최유영의 근저당권 52,500,000원이 말소기준인데, 김태연의 전입은 2021년 7월 15일, 점유개시는 2021년 7월 6일로 더 빠르다는 점입니다. 확정일자도 2021년 6월 17일이고 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금이 보증금을 전액 변제하지 못하면 그 부족분은 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가는 35,117,000원이지만 집행비용 1,032,106원을 먼저 공제하면 김태연에게 돌아가는 예상배당은 34,084,894원입니다. 따라서 136,000,000원 보증금 중 101,915,106원이 남고, 이를 최저가와 합치면 매수인의 실질부담은 137,032,106원입니다. 이는 감정가 133,960,000원보다도 3,072,106원 높은 금액입니다. 이 물건은 “감정가 대비 26%”가 아니라 실질취득 약 1.37억으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 193-18 5층502호 · 서울특별시 서대문구 연희로 81-19 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방겸 주방, 화장실, 베란다, 현관 등) · 지상 6층 중 5층 |
| 소유자 | 김순호 · 2017.12.28 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,960,000원 / 35,117,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태연 / 136,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2014.07.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 빠르다
말소기준은 2021.11.19 최유영 근저당권 52,500,000원입니다. 이후의 경기신용보증재단 가압류, 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김태연은 전입일이 2021.07.15로 말소기준보다 앞서고, 임차권등기에는 보증금 136,000,000원·점유개시 2021.07.06·확정일자 2021.06.17이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.15 / 2021.06.17 | 136,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 101,915,106원 예상 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 26%) | 35,117,000원 | 101,915,106원 | 137,032,106원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 21%) | 28,093,600원 | 108,812,085원 | 136,905,685원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 17%) | 22,474,880원 | 114,329,668원 | 136,804,548원 |
또 하나의 변수는 ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유자입니다. 전입일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 대항력 有라고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 김태연의 인수액을 계산했다고 해서 이 미상 점유자의 잠재 인수위험까지 해소되는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 1.37억으로 봐야 한다
이 건물의 실거래 자료는 2023.04 한 건으로, 전용 16.8㎡·4층·거래가 166,500,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래도 모두 166,500,000원으로 집계돼 있으나, 대상 면적은 13.31㎡이고 실거래 면적은 16.8㎡로 면적이 일치하지 않으며 표본도 1건뿐입니다. 따라서 시세 판단의 신뢰도는 제한적으로 봐야 합니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 대상 물건 | 13.31㎡ | 5 | 감정가 133,960,000원 |
| 2023.04 실거래 | 16.8㎡ | 4 | 166,500,000원 |
| 현재 회차 실질취득 | 13.31㎡ | 5 | 137,032,106원 |
현재 회차 실질취득 137,032,106원은 166,500,000원의 약 82.3% 수준입니다. 표면 최저가 35,117,000원은 실거래의 21.1%에 불과하지만, 그 수치는 대항력 보증금 인수를 제외한 숫자라 투자판단 기준으로 쓰면 안 됩니다. 실질취득 기준으로는 비교 실거래보다 낮게 보이지만, 실거래가 2023.04 한 건이고 면적도 불일치하므로 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 결론으로 확대하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,032,106원 |
| 1. 임차인 김태연 보증금 | 136,000,000원 | 34,084,894원 |
| 2. 근저당 · 최유영 | 52,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 79,881,253원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김태연 | 136,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김태연 보증금 136,000,000원 가운데 예상배당 34,084,894원을 제외한 101,915,106원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 근저당·가압류·경매신청채권에는 현재 가정 매각가에서 배당재원이 남지 않습니다. 실제 배당은 집행비용·세금 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연희IC 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·소형 아파트·노변 근린상가·근린생활시설 등이 혼재한 상가 및 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물 내 5층 502호이며 사용승인일은 2014.07.04입니다. 도시가스 개별난방·위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 북동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접하며, 토지는 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 5,619,000원/㎡입니다.
- 환금성. 건물은 24세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 8.4회·낙찰률 0.0%로 집계돼 있어 재매각성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 35,117,000원 + 인수 101,915,106원 = 137,032,106원입니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 7회 유찰 시 실질취득 136,905,685원, 8회 유찰 시 136,804,548원으로 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가합니다.
- 김태연 임대차 원본 대조. 임차권자와 강제경매 신청채권자 이름이 동일하게 기재돼 있으므로 임대차계약·보증금 지급·채권 발생관계를 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘기사항전’의 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 및 추가 승계 위험을 확정할 수 없습니다.
- 제시외 건물 확인. 베란다 부분의 제시외건물에 대해 이행강제금·철거·원상복구 명령 가능성이 명시돼 있습니다.
- 시세 표본 한계. 실거래는 2023.04 한 건이고 대상 면적 13.31㎡와 거래 면적 16.8㎡가 일치하지 않습니다.
- 환금성 확인. 본건 6회 유찰, 건물 경매 평균 8.4회 유찰·낙찰률 0.0%라는 통계를 감안해 출구가격을 보수적으로 설정해야 합니다.
맺으며 — “3,511만원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 133,960,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 35,117,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 김태연의 보증금 136,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 현재 예상배당 후 101,915,106원을 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 실제 취득부담은 137,032,106원으로, 최저가가 내려가도 약 1.36억 수준에서 거의 고정됩니다.
비교 실거래 166,500,000원보다 실질취득이 낮다는 점은 긍정 요소지만, 거래가 2023.04 단 한 건이고 면적도 일치하지 않습니다. 여기에 별도 미상 점유자, 임차권자와 경매신청 채권자의 동일 이름, 제시외 건물의 이행강제금·철거 가능성, 6회 유찰과 평균 8.4회 유찰이라는 환금성 신호가 겹칩니다. 결론은 “최저가 할인은 크지만, 권리와 환금성을 감안하면 안전한 할인매수로 단정하기 어렵다”입니다.
