593,280,000원
서울서부지방법원 2025타경51527. 응암푸르지오 104동 4층 402호 아파트입니다. 감정가는 927,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 593,280,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 거래 888,000,000원보다 294,720,000원 낮은 가격입니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가 하나가 아닙니다.
현황조사·문건접수·매각물건명세서에는 이광원 씨가 104동 402호에 전입한 것으로 기재돼 있습니다. 전입일은 2022.01.07., 말소기준 근저당 설정일은 2022.01.28.입니다. 전입일이 앞서므로 대항력 가능성이 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위, 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51527 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 176 응암푸르지오 제104동 제4층 제402호 도로명: 서울특별시 은평구 백련산로 146 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 9층 건물 중 4층 |
| 실거래 비교면적 | 114.92㎡ |
| 사용승인일 / 세대수 | 2008.07.17. / 361세대 |
| 소유자 | 김성태 · 2020.07.23. 소유권이전 · 거래가액 720,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 927,000,000원 / 593,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 150,649,355원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 확인 필요
② 임차인 분석 — 보증금이 확인되기 전까지 인수액은 미확정
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광원 | 104동 402호 | 2022.01.07. | 미상 | 미상 | 2025.06.25. | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 점유와 주민등록 요건이 유지됐다면 대항력이 성립할 가능성이 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 다음 세 가지가 모두 열려 있습니다.
- 선순위 우선변제 가능성. 확정일자가 말소기준보다 빠르다면 배당순위가 근저당보다 앞설 수 있습니다.
- 후순위 또는 우선변제권 미확인. 배당으로 전액 회수하지 못하면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 실질취득액 미확정. 실질취득액은 낙찰가에 매수인이 인수하는 미배당 보증금을 더해 계산해야 하므로, 현재 최저가만으로 투자금액을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 888,000,000원, 추세는 -0.8%
응암푸르지오 114.92㎡ 실거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 전체 평균은 891,500,000원이지만 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 114.92㎡ | 7층 | 888,000,000원 |
| 2021.06 | 114.92㎡ | 1층 | 895,000,000원 |
| 전체 평균 | 114.92㎡ | 2건 | 891,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.92㎡ | 1건 | 888,000,000원 |
현재 최저가 593,280,000원은 최근 12개월 평균 888,000,000원의 66.8%입니다. 감정가 927,000,000원과 비교해도 표면 가격은 크게 낮아졌습니다. 다만 최신 거래가 과거 거래보다 낮아 최근 추세는 -0.8%의 하락입니다. 최근 표본이 1건뿐이라는 점과 임차보증금 미상 위험을 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 593,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,332,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사키움저축은행 | 169,200,000원 | 169,200,000원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 76,595,677원 | 76,595,677원 |
| 4. 가압류 · 둔산신용협동조합 | 50,134,401원 | 50,134,401원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 37,131,838원 | 37,131,838원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 95,216,655원 | 95,216,655원 |
| 임차인 · 이광원 | 보증금 미상 | 미상 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 156,668,629원 |
집행비용과 확인된 등기채권만 반영한 계산입니다. 채권자 총 청구액 428,278,571원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 156,668,629원으로 계산됩니다. 다만 임차보증금·우선변제권·당해세·최우선변제가 반영되면 배당순서와 잔여액, 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 등기채권 여력은 충분하지만 임차인은 별도
| 회차 | 매각가 | 확인채권 배당 | 확인채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 593,280,000원 | 428,278,571원 | 0원 | 156,668,629원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 474,624,000원 | 428,278,571원 | 0원 | 39,199,189원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 379,699,200원 | 373,583,411원 | 54,695,160원 | 0원 |
확인된 근저당·가압류만 놓고 보면 현재 회차와 3회 유찰 시까지 채권 전액 배당이 가능합니다. 그러나 이 표는 임차인의 보증금과 배당순위를 반영하지 않았습니다. 임차인이 선순위로 배당받으면 소유자 잔여가 먼저 줄어들고, 배당 후 보증금 잔액이 남으면 그 잔액의 인수 여부가 실질취득액을 좌우합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영락중학교 동측 인근이며, 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·공원·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 9층 건물의 4층이며, 사용승인일은 2008.07.17.입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 완경사의 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용되며, 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 절대·상대보호구역과 비오톱1등급에 저촉됩니다.
- 공시지가. 4,861,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이광원 씨의 최초 계약일, 보증금, 계약 갱신 내역, 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자 유무와 날짜에 따라 키움저축은행보다 앞선 배당권이 있는지 달라집니다.
- 배당요구 내용 확인. 2025.06.25. 접수된 배당요구서와 채권계산서에 신고 보증금이 기재됐는지 원문을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 낙찰가에 예상 미배당 보증금, 체납관리비와 명도비용을 더해 최근 거래 888,000,000원과 비교해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 2026.04.08. 은평구 압류와 당해세 여부가 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항이 취득·이용계획에 미치는 영향을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 최근 시세 보수 적용. 최근 12개월 거래가 1건이고 추세가 -0.8%이므로 전체 평균 891,500,000원보다 최신 거래 888,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서와 최신 실거래를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 “보증금 확인”이 먼저다
등기부만 보면 키움저축은행 근저당 이후 권리가 모두 소멸하는 전형적인 말소 구조입니다. 최근 거래 888,000,000원에 비해 최저가 593,280,000원도 충분히 낮습니다. 그러나 이광원 씨는 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
대항력과 미배당 보증금이 인정되면 매수인은 그 잔액을 부담할 수 있습니다. 이 경우 진짜 매입원가는 593,280,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액입니다. 따라서 이 사건은 등기권리는 합격, 임차인 확인은 보류입니다. 보증금이 확인되기 전까지는 낮은 최저가를 가격 메리트로 확정하지 않는 것이 안전합니다.
