서울서부지방법원 2025타경51533. 은평구 역촌동 ‘리치에비뉴’ 5층 503호, 전용면적 비교 기준 29.83㎡의 다세대주택입니다. 등기 흐름에서 현재 말소기준은 2021.08.25. 우리은행 근저당권 165,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 안암동새마을금고 근저당권 64,800,000원과 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있으며, 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격만 보면 할인 폭이 큽니다. 감정가는 304,000,000원이지만 3회 유찰로 현재 최저가는 155,648,000원까지 내려왔습니다. 특히 전체 12건 평균 284,583,333원보다도, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균 300,000,000원과 최신 거래 2026.04. 300,000,000원을 기준으로 보면 최저가는 51.9% 수준입니다. 최근 거래가 과거 거래 평균보다 5.9% 높은 추세라, 과거 고가 거래가 전체 평균을 부풀린 하락장 사례와는 반대입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51533 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 24-5 리치에비뉴 5층 503호 · 진흥로1길 58-4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 방2, 거실겸주방, 욕실 등 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 박종웅 · 2021.07.31. 매매 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 155,648,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준 | 2021.08.25. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
2021.02.23. 은평신용협동조합 근저당권 1,956,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 이후 박종웅에게 소유권이 이전된 2021.08.25. 같은 날 우리은행 근저당권 165,000,000원이 설정되어 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 그 뒤 설정된 안암동새마을금고 근저당권 64,800,000원, 국가·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 계산상 인수액은 0원이지만, 실제 점유·전입관계는 입찰 전 원본 서류와 현황을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 3억, 실질취득은 1.56억
리치에비뉴는 16세대, 2021.02.18. 사용승인된 다세대주택입니다. 면적이 맞는 거래 표본 12건 가운데 최신 거래는 2026.04. 전용 29.83㎡, 2층, 300,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균은 동일하게 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 29.83㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2023.10 | 29.49㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2022.12 | 29.05㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2022.10 | 29.05㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2022.03 | 29.83㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2022.02 | 29.49㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2022.02 | 29.05㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.12 | 29.83㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.12 | 29.05㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2021.10 | 29.49㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2021.10 | 29.49㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 29.83㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 284,583,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.83㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저가 155,648,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원의 51.9%입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득도 같은 155,648,000원이며, 최신 실거래와 비교해도 동일하게 큰 가격 차이가 있습니다. 전체 평균 284,583,333원만 놓고 봐도 최저가는 54.7% 수준이지만, 이 사건은 최근 시세 300,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 더 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,979,072원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 165,000,000원 | 152,668,928원 |
| 3. 근저당 · 안암동새마을금고 | 64,800,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 피상속인 망 박종웅의 상속재산 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계 229,800,000원 중 예상 배당은 152,668,928원, 미배당은 77,131,072원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수가 아니라 채권자 측 미회수 영역으로 계산되어 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 155,648,000원 | 152,668,928원 | 77,131,072원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 124,518,400원 | 121,975,142원 | 107,824,858원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 99,614,720원 | 97,421,655원 | 132,378,345원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방2, 거실겸주방, 욕실 등의 구조입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 503호입니다.
- 입지. 역촌초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 북측 인근에 노선버스정류장, 동측 인근에 6호선 역촌역이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 승강기, 위생설비 및 급배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 남서측 약 3m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,326,000원/㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형 토지이며 토지면적은 150.1㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모로 거래 표본은 있으나 경매 집계 평균 유찰 5.7회·낙찰률 0.0%여서 아파트형 대단지보다 매도 기간과 매수층을 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 2023.06.22. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 관계를 확인하세요.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상입니다. 점유자·전입관계를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 우리은행 2021.08.25. 근저당권 165,000,000원이 말소기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 환금성 할인 유지. 최근 실거래 300,000,000원 대비 현재 실질취득 155,648,000원의 가격 차이는 크지만, 평균 유찰 5.7회·낙찰률 0.0%를 감안해 되팔 때의 시간과 가격을 별도로 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 환금성과 절차 확인이 승부처
이 사건의 숫자는 분명합니다. 감정가 304,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가는 155,648,000원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 실질취득도 155,648,000원이고, 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 300,000,000원의 51.9%입니다. 최근 거래 추세도 과거보다 5.9% 높은 방향이라 가격 메리트 자체를 부정할 근거는 적습니다.
다만 이 물건은 16세대 다세대이고, 경매 통계에서 평균 5.7회 유찰·낙찰률 0.0%를 보입니다. 공매공고 부기등기와 임대관계 미상 기재도 최종 확인 대상입니다. 결론은 “권리 인수 0·가격 할인은 강점, 환금성과 공매·점유 확인은 필수”입니다. 숫자상 할인율만 보고 접근하기보다, 실제 매도 가능 가격과 절차 리스크를 함께 계산해야 하는 물건입니다.
