서울서부지방법원 2025타경51550. 서울 은평구 역촌동 가람제이에스빌 6층 601호, 전용면적 29.95㎡의 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 김시현으로 2022년 12월 20일 거래가액 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다. 과거 은평신용협동조합의 채권최고액 520,800,000원 근저당은 2018년 4월 12일 말소됐고, 현재 말소기준은 2025년 6월 11일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

선지우는 2021년 10월 22일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 10월 18일입니다. 2023년 11월 6일 보증금 280,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 말소기준인 2025년 강제경매개시결정보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로 대항력 있음·우선변제권 있음으로 보는 구조입니다. 다만 이 사건에는 결정적인 확약이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원*

선지우의 임차보증금은 280,000,000원이고, 전입·점유일은 2021.10.22, 확정일자는 2021.10.18입니다. 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 현재 최저매각가 267,000,000원에서 집행비용 4,538,000원을 먼저 제외하면 선지우에게 예상 배당되는 금액은 262,462,000원이고, 일반적인 계산에서는 17,538,000원이 미배당되어 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 확약이 없다는 전제의 배당 계산에서는 현재 회차 17,538,000원, 6회 유찰 시 70,190,400원, 7회 유찰 시 112,312,320원의 인수 계산값이 발생합니다. 그러나 제출된 확약은 선지우 임차권의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 내용으로 하므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 평가합니다.

임차인 현황

실제 임차인 1명입니다. 선지우는 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니라 실제 임차권자이며, 보증금 280,000,000원을 별도로 중복 합산할 항목은 없습니다.

② 시세 비교 — 5회 유찰인데도 최근 거래보다 높다

가람JS빌의 비교 거래는 전용 29.52㎡~29.95㎡로 본건 전용 29.95㎡와 면적이 대응됩니다. 전체 5건 평균은 261,200,000원이지만, 과거 340,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 228,666,666원, 최신 거래는 223,000,000원입니다.

현재 최저가 267,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.8%입니다. 확약을 반영한 매수인의 실질취득액도 267,000,000원이므로 시세 비교 기준은 동일합니다. 최신 거래 223,000,000원보다도 높은 수준이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -26.2%로 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 261,200,000원만 보고 가격 메리트를 주는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)

배당 계산상 선지우 보증금의 부족분은 17,538,000원입니다. 다만 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 역촌동 주민센터 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공공시설·교육시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 개별난방·도시가스·승강기·주차장·소화전·급배수·위생설비를 갖췄습니다.
• 도로. 서측 및 남측으로 역말로와 진흥로1길에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 3,792,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 가람JS빌은 19세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수 5.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 최근 실거래도 이전 거래군보다 -26.2% 낮아 가격 하락 추세를 우선 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 재확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 선지우 임차권에 적용되는지 원본 문구를 입찰 직전 다시 대조하세요.
• 배당 부족분과 실질 인수를 구분. 계산상 부족분 17,538,000원과 확약 반영 실질 인수 0원*을 혼동하지 않아야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 261,200,000원보다 최근 12개월 평균 228,666,666원과 최신 거래 223,000,000원을 가격 상한 판단의 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -26.2% 낮습니다. 과거 280,000,000원·340,000,000원 거래를 현재 가치로 그대로 적용하기 어렵습니다.
• 5회 유찰 자체를 할인으로 보지 말 것. 현재 최저가는 감정가와 같은 267,000,000원이며 최근 12개월 평균의 116.8%입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”

이 물건은 처음 보면 보증금 280,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 17,538,000원의 부족분이 발생합니다. 그러나 신청채권자가 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 선지우 임차권의 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.

그렇다고 바로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득액 267,000,000원은 최근 12개월 평균 228,666,666원의 116.8%이고 최신 거래 223,000,000원도 크게 웃돕니다. 최근 거래 추세는 -26.2%이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰도 5.0회입니다. 권리 리스크는 해소됐지만 가격 리스크는 그대로 남아 있습니다. 현재 데이터만 놓고 보면 “확약 때문에 살 수 있는 물건”과 “현재 가격에 살 만한 물건”은 서로 다른 결론입니다.