서울서부지방법원 2025타경51557. 응암동 위산엘리시움 4층 401호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 전용 29.27㎡ 물건입니다. 소유자 함연희는 2021.12.11 매매계약 후 2021.12.29 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 218,000,000원입니다. 현재 감정가는 232,000,000원, 최저매각가는 185,600,000원입니다.
권리분석의 중심은 김강민의 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.12.11, 확정일자는 2021.12.13, 주민등록·점유개시는 2021.12.29, 보증금은 218,000,000원입니다. 2024.02.29 임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 했습니다. 말소기준 가압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이므로 원칙적으로 배당되지 않은 보증금은 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51557 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 599-38 위산엘리시움 4층 401호 · 응암로11길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 29.27㎡ · 지하1층 지상11층 중 4층 |
| 소유자 | 함연희 · 2021.12.29 소유권이전 · 거래가액 218,000,000원 |
| 사용승인 | 2021.11.25 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 185,600,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 218,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약으로 실질 인수 해소
등기부상 은평신용협동조합 근저당권은 2021.12.14 설정됐지만 2021.12.29 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 김강민은 2021.12.29 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2021.12.13이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 인수 가능 임차권입니다.
다만 이 사건은 원칙만 보고 끝내면 결론이 틀립니다. 예상배당에서는 매각대금 185,600,000원 중 집행비용 3,398,400원을 제외한 182,201,600원이 김강민 보증금에 배당돼, 35,798,400원이 부족합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 부담해 실질취득이 221,398,400원이 됩니다. 하지만 2026.06.26 확약이 그 청구를 포기시키므로 실질취득은 낙찰가 185,600,000원으로 봅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김강민 | 주택전부 · 2021.12.29 | 218,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 시보증 | 2021.12.29 | 0원 | 대항력 승계 | 우선변제 승계 | 보증기관 대위 |
실제 임차인은 김강민 1명입니다. ‘시보증’은 별도의 보증금을 가진 두 번째 임차인이 아니라 김강민 보증금의 보증기관 대위·승계 신고입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 이 승계채권에 대해 주택도시보증공사가 2026.06.26 잔존 보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래 시차를 같이 봐야 한다
같은 위산엘리시움 전용 29.27㎡ 거래는 3건 확인됩니다. 평균 거래가는 228,000,000원, 최신 거래는 2022.02 · 238,000,000원입니다. 현재 최저매각가 185,600,000원은 거래 평균의 81.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 29.27㎡ | 6 | 238,000,000원 |
| 2021.12 | 29.27㎡ | 5 | 228,000,000원 |
| 2021.12 | 29.27㎡ | 4 | 218,000,000원 |
| 평균 | 29.27㎡ | 3건 | 228,000,000원 |
숫자만 보면 최저가 1.856억은 평균 2.28억보다 낮습니다. 그러나 실거래 표본 자체가 2021.12~2022.02에 집중되어 있고 현재 매각기일은 2026.09.01입니다. 최신 거래와 매각기일 사이의 시차가 크므로, 81.4%라는 비율만으로 현재 시점의 ‘확실한 시세차익’을 단정하는 것은 곤란합니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,398,400원 |
| 1. 임차인 김강민 보증금 | 218,000,000원 | 182,201,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,454,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 218,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 김강민 보증금 미배당액은 35,798,400원입니다. 다만 2026.06.26 확약에 따라 이 금액에 대한 매수인 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 평가합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 응암초등학교 서측 인근. 음식점 중심 상가지대에 오피스텔·다세대주택이 혼재하고, 주변에 시장·학교·불광천이 있습니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근 노선버스·마을버스 정류장과 지하철 6호선 새절역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상11층. 사용승인일 2021.11.25. 개별난방·승강기·화재탐지·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역. 남측 약 8m, 북측 약 4m 막다른 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 물건이며 확인되는 동일 면적 실거래는 3건입니다. 경매 평균 유찰횟수는 6.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26자 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 효력을 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약에 따라 인수액은 실질 0원으로 평가하지만, 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 실제 절차와 서류를 확인하세요.
- 보증기관 중복신고 주의. 시보증은 별도 임차인이 아니라 김강민 보증금의 대위·승계 신고이므로 218,000,000원과 별도로 합산하지 않습니다.
- 시세 재확인. 확인되는 최신 실거래가 2022.02이므로 2026.09.01 입찰가격을 정할 때 현재 매물·거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 오피스텔·5회 유찰이라는 사실을 감안해 매도기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 토지거래계약 허가구역 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 표시돼 있으므로 실제 적용 여부를 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건의 등기만 보면 보증금 218,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 185,600,000원보다 커서 전형적인 인수 위험형처럼 보입니다. 예상배당에서도 35,798,400원이 부족합니다. 그러나 2026.06.26 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
따라서 승부처는 권리보다 가격과 환금성입니다. 최저가 1.856억은 실거래 평균 2.28억의 81.4%지만, 실거래가 2021~2022년 3건에 그치고 최신 거래도 2022.02입니다. 8세대 소규모 오피스텔이면서 이미 5회 유찰됐다는 사실까지 함께 보면, “확약으로 권리 부담은 해소됐지만 과거 거래가 대비 할인율만으로 싸다고 단정하기 어려운 물건”입니다. 권리 확인의 마지막 관문은 확약서 원문이고, 가격 판단의 마지막 관문은 현재 시점의 실제 환금성입니다.
