서울서부지방법원 2025타경51598. 마포구 성산동 주연하우스 5층 501호, 공부상 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 소유자 서순화는 2021.10.05 매매를 원인으로 2021.11.10 소유권을 이전받았고 거래가액은 430,000,000원입니다. 말소기준은 2022.04.05 설정된 박민정 근저당권이며 최초 채권최고액은 120,000,000원, 2023.04.28에는 채권최고액 270,000,000원으로 변경등기가 있습니다.
문제는 말소기준보다 앞선 2021.10.05 전입의 임차인 조한옥입니다. 임차보증금 430,000,000원, 확정일자 2021.11.10, 임차권등기 2023.08.24로 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 일반적인 회차 계산만 보면 낙찰가가 보증금 아래로 내려갈 때 미배당 보증금이 매수인에게 따라붙을 수 있습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 대항력 포기·미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 명시돼 그 위험을 실질적으로 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51598 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 200-224 주연하우스 5층 501호 · 도로명 새터산4길 23 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 29.91㎡ · 6층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 서순화 · 2021.11.10 소유권이전 · 거래가액 430,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 457,000,000원 / 457,000,000원 (현재 3회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 430,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 준공 / 세대수 | 2020.12.30 · 18세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 매각조건으로 인수 차단
말소기준은 2022.04.05 박민정 근저당권입니다. 이후 박현경 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조한옥의 임차권등기 자체는 2023.08.24로 말소기준 뒤지만, 임차인의 주민등록일이 2021.10.05로 더 빠르므로 단순히 임차권등기 순번만 보고 대항력이 없다고 판단하면 안 됩니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·조건 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조한옥 전유부분 전부 | 2021.10.05 | 2021.11.10 | 430,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 2023.08.24 배당요구 | 주택도시보증공사 임차권승계인 기재 대항력 포기·말소 조건 |
| 김상근 전부 | 2024.11.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
실제 임차인·점유관계 조사 대상은 조한옥과 김상근 2명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 임차권승계인으로 기재된 보증기관이므로, 조한옥의 430,000,000원과 주택도시보증공사의 430,000,000원을 서로 다른 보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 4.57억은 최근 기준의 108.8%
주연하우스의 거래 표본은 12건이고 전체 평균은 405,833,333원입니다. 다만 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 구간을 우선해야 합니다. 집계상 최근 12개월 평균은 420,000,000원(6건), 최신 거래 역시 2023.04 · 420,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 7.2% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 27.97㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2023.04 | 29.81㎡ | 2 | 435,000,000원 |
| 2023.04 | 27.97㎡ | 2 | 435,000,000원 |
| 2023.04 | 27.97㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2022.08 | 27.95㎡ | 2 | 405,000,000원 |
| 2022.07 | 27.97㎡ | 3 | 405,000,000원 |
| 2022.04 | 29.81㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2022.04 | 27.97㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2022.01 | 27.97㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2021.08 | 27.95㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2021.06 | 29.81㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2021.06 | 29.89㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 405,833,333원 |
현재 매수인 실질취득은 확약 조건을 반영해도 457,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 420,000,000원보다 37,000,000원 높고, 비율로는 108.8%입니다. 최신 거래 420,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 457,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,970,000원 |
| 1. 임차인 조한옥 보증금 | 430,000,000원 | 430,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 박민정 | 120,000,000원 | 20,030,000원 |
| 3. 가압류 · 박현경 | 185,605,479원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 430,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 조한옥 보증금 430,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 일반 계산상으로도 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 임차권승계인으로 기재되어 있으므로 동일 보증금 430,000,000원을 별도 임차보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
* 일반적인 대항력 인수 계산에서는 4회 유찰 시 매각가 365,600,000원에 미배당 인수 70,318,400원, 5회 유찰 시 매각가 292,480,000원에 미배당 인수 142,414,720원이 발생하는 것으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 대항력 포기·미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 조한옥 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
등기에는 2023.04.28 박민정 근저당권의 채권최고액이 270,000,000원으로 변경된 기록이 있으나, 위 예상배당은 120,000,000원 채권액 기준으로 계산되어 있습니다. 배당 순위·채권액은 입찰 전 등기와 배당 관련 원문을 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 성산동 중동초등학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 6호선 마포구청역이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 물건 성격. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 5층 501호이며, 공부상 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다.
- 도로. 장방형 토지의 다세대주택 부지이며 남북측으로 각각 약 6M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 소규모주택정비 관리지역(모아타운), 과밀억제권역 등이 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 있습니다.
- 공시지가. 5,714,000원/㎡. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 18세대 다세대이며 경매 집계상 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 가격 경쟁력 확인을 보수적으로 접근할 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 대항력 포기·미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 김상근 점유관계. 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유권원과 명도 상대방을 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 조한옥 보증금 430,000,000원과 임차권승계인 주택도시보증공사의 청구를 별도 보증금 두 건처럼 합산하면 안 됩니다.
- 가격 상한. 현재 457,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 420,000,000원보다 37,000,000원 높습니다. 현 회차를 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 시세 최신성. 최신 확인 거래가 2023.04이므로 2026.09.01 입찰 시점의 인근 동일·유사 면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 회차·최저가 대조. 현재 표기는 3회 유찰이지만 최저가는 감정가 100%인 457,000,000원입니다. 법원 매각기일표의 실제 회차와 최저매각가를 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 박민정 근저당은 2023.04.28 채권최고액 270,000,000원 변경등기가 있으므로 배당 계산의 120,000,000원 기준과 원문을 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리위험은 조건으로 줄었지만 가격은 아직 높다
이 사건은 겉만 보면 보증금 430,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 하지만 매각물건명세서의 대항력 포기·미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 조한옥 관련 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. HUG의 승계 청구를 별도 보증금으로 더해서도 안 됩니다.
그 다음부터는 가격이 문제입니다. 현재 실질취득 457,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 420,000,000원의 108.8%입니다. 게다가 3회 유찰, 18세대 다세대, 경매 집계상 평균 유찰 3.2회라는 환금성 지표도 가볍지 않습니다. 권리상 큰 인수위험은 조건부 해소, 현재 가격은 최근 거래기준 이상. 이 물건은 ‘보증금 4.3억을 떠안느냐’보다 ‘확약 조건을 확실히 확인한 뒤 얼마에 사느냐’가 최종 판단의 핵심입니다.
