서울서부지방법원 2025타경51682. 은평구 구산동 헤렌하우스 6층 601호입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 대항력 있는 주택임차권을 단순히 “인수 195,000,000원”으로 끝내면 안 된다는 점입니다. 임차권자 이해민은 2020.09.29. 주민등록 및 점유를 시작했고, 2024.10.04. 보증금 195,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2025.07.09. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다.
그런데 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약은 이해민 관련 임차보증금에 적용되므로, 본 리포트에서는 룰상 인수액 195,000,000원을 별도로 표시하되 실질 인수액은 0원으로 계산합니다. 확인된 실제 임차인은 이해민 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51682 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 177-127 헤렌하우스 6층 601호 |
| 물건종류 | 연립/다세대 · 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대) |
| 이용상태 | 현관1 · 방2 · 주방겸식당1 · 거실1 · 욕실겸화장실1 · 발코니1 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제6층 제601호 · 승강기설비 · 개별도시가스보일러 난방 |
| 소유자 | 주식회사원앤탑 · 2018.04.20. 매매 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 |
| 청구금액 | 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약이 핵심
2017.12.18. 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권은 2018.05.21. 이미 말소됐고, 2020.11.13. 주택도시보증공사의 가압류도 2020.11.25. 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2020.09.29.부터 대항력을 갖춘 이해민의 임차권과 2025.07.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이해민 | 전유부분 전부 | 195,000,000원 | 2020.09.29. | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 4회 유찰이어도 ‘싸다’고 볼 수 없다
헤렌하우스는 총 18세대, 2017.11.27. 사용승인된 건물입니다. 시장 비교 대상 면적은 29.6㎡이고, 최근 12개월 동일 면적대 거래는 2건입니다. 두 거래 모두 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 29.6㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2025.04 | 29.85㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 230,000,000원 |
최저매각가 230,000,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 100.0%입니다. 최신 거래인 2025.08. 거래가도 230,000,000원으로 같습니다. 확약을 반영한 실질취득액 역시 230,000,000원이므로, 현재 가격은 최근 시세와 동일할 뿐 시세보다 저렴하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 인수 · 임차인 이해민 보증금 | 195,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,980,000원 |
배당 계산상 임차인 이해민의 보증금은 대항력 있는 매수인 인수 항목으로 195,000,000원이 표시되지만 예상배당액은 0원입니다. 매각물건명세서의 확약을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 현재 230,000,000원 매각 가정에서는 신청채권자 청구액 195,000,000원이 전액 배당됩니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 확인은 계속 필요
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 230,000,000원 | 195,000,000원 | 0원 | 195,000,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 184,000,000원 | 180,624,000원 | 14,376,000원 | 195,000,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 50,660,800원 | 195,000,000원 | 0원 |
낙찰가가 184,000,000원이나 147,200,000원으로 내려가면 신청채권자의 미배당액은 각각 14,376,000원, 50,660,800원으로 늘어납니다. 바로 이 구간에서 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 확약의 효력이 중요해집니다. 본 분석에서는 제공된 확약 문구에 따라 이해민 관련 실질 인수를 0원으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 구산동 소재 구산중교 남측 인근. 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 3~4분으로 조사됐고 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 601호이며, 상·하수도·위생·승강기설비와 개별도시가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 가장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 차량출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,024,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 헤렌하우스는 18세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 3.3회·매각률 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 보증금 195,000,000원의 주택임차권등기가 존재하므로 매각 후 실제 말소 절차와 확약의 적용범위를 확인해야 합니다.
- 현재 가격은 시세와 동일. 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 및 최신 거래 230,000,000원과 같습니다. 시세보다 저렴하다는 전제로 입찰하면 안 됩니다.
- 유찰 이력 확인. 현재 4회 유찰, 단지 경매 평균 3.3회 유찰입니다. 가격뿐 아니라 반복 유찰의 원인이 권리·점유·시장성 중 어디에 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유상태와 인도 가능 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘195,000,000원’보다 ‘확약’이다
이 사건을 등기부만 보고 판단하면 대항력 있는 임차인 이해민의 보증금 195,000,000원이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 실제로 확약을 빼고 계산하면 매수인에게 매우 부담스러운 인수 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에는 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 실질 인수는 0원, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 230,000,000원입니다.
문제는 그 230,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가에도 정확히 같다는 점입니다. 이미 4회 유찰된 물건인데도 현재 가격에서 시세 할인은 0%입니다. 따라서 결론은 단순합니다. 확약 확인을 전제로 권리 부담은 해소되지만, 현재 가격에는 별도의 할인 메리트가 없다. 이 물건은 “권리가 싸게 만들어 주는 물건”이 아니라, 확약의 효력을 정확히 확인한 뒤 가격 자체를 냉정하게 판단해야 하는 사건입니다.
