55,050,000원
서울서부지방법원 2025타경51685. 서울 은평구 역촌동 52-31의 5층 502호 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 해당 호실은 현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1과 제시외 증축부분인 발코니1로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 감정가 168,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 55,050,000원입니다.
하지만 이 사건은 최저가 할인율만 보면 안 됩니다. 임대차계약일 2021.02.04, 확정일자 2021.02.05, 주민등록 및 점유개시 2021.02.26, 보증금 160,000,000원의 임차권이 확인됩니다. 말소기준권리인 김동근 근저당은 2024.09.27 설정됐으므로 임차인의 전입·점유가 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51685 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 52-31 5층 502호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로15길 7-17 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 28.955㎡ |
| 이용상태 | 현관1 · 방2 · 주방1 · 거실1 · 욕실겸화장실1 · 제시외 증축부분 발코니1 |
| 현재 소유자 | 에스아이유동화전문유한회사 · 2020.08.07 강제경매로 인한 매각, 2020.08.24 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 55,050,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
현재 소유자는 2020년 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인의 전입·점유는 2021.02.26 시작됐고, 김동근의 근저당권은 2024.09.27 설정됐습니다. 따라서 매각물건명세서에 기재된 임차권은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖는 구조입니다. 을구 4번 임차권등기 자체는 2025.03.05로 후순위지만, 기재된 주민등록일자와 점유개시일자가 2021.02.26이므로 보증금 미배당 잔액이 매수인에게 넘어오는 것이 이 사건의 핵심입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진주 | 160,000,000원 | 2021.02.26 | 2021.02.05 | 有 | 有 | 해당 없음 |
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 55,050,000원 | 106,340,900원 | 161,390,900원 |
| 6회 유찰 시 | 44,040,000원 | 117,152,720원 | 161,192,720원 |
| 7회 유찰 시 | 35,232,000원 | 125,802,176원 | 161,034,176원 |
즉 낙찰가만 5,505만원 → 4,404만원 → 3,523만원으로 떨어져도 임차인 인수액이 그만큼 커집니다. 이 사건에서 가격 판단의 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득 약 1.61억원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.61억으로 비교
일성아크로빌은 총 8세대이며, 제공된 실거래 표본은 3건입니다. 최근 12개월 평균은 181,000,000원, 최신 거래는 175,000,000원입니다. 현재 실질취득 161,390,900원은 최근 12개월 평균의 약 89.2%, 최신 거래의 약 92.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 37.06㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2025.04 | 37.06㎡ | 3 | 187,000,000원 |
| 2023.03 | 45.5㎡ | 2 | 384,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 181,000,000원 |
전체 거래 평균 248,666,666원은 2023.03의 384,000,000원 거래가 섞인 값이므로 가격 판단의 중심으로 사용하기 어렵습니다. 이 사건은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하되, 비교 면적 자체가 다르다는 점을 반드시 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,390,900원 |
| 1. 임차보증금 · 이진주 | 160,000,000원 | 53,659,100원 |
| 2. 근저당권 · 김동근 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이진주 | 160,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 160,000,000원 중 53,659,100원이 배당되고 106,340,900원이 부족합니다. 매각물건명세서 기재에 따라 이 부족분은 매수인 인수 대상으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌초등교 북서측 인근이며 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 2~3분으로 조사됐고 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 제5층 제502호이며 외벽은 치장석붙임, 내벽은 벽지·타일붙임, 창호는 하이샷시 마감입니다.
- 설비. 상·하수도·위생·급배수 설비와 개별도시가스보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,408,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 일성아크로빌은 총 8세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 5.0회, 낙찰률은 0.0으로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 55,050,000원만 기준으로 가격을 판단하지 말고, 임차보증금 인수 106,340,900원을 더한 실질취득 약 161,390,900원으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 6회 유찰 시 실질취득 161,192,720원, 7회 유찰 시 161,034,176원으로 계산되어 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 임차인 원본 확인. 임대차계약일 2021.02.04, 확정일자 2021.02.05, 전입·점유 2021.02.26, 보증금 160,000,000원 및 배당요구 내역을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 이진주와 가압류 채권자 이진주의 동일성 및 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 예상 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 제시외 부분 확인. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함이 표시되어 있고 감정요항표에는 제시외 증축부분 발코니1이 기재되어 있습니다.
- 시세 보수 적용. 최근 12개월 평균 181,000,000원과 최신 거래 175,000,000원은 대상면적 28.955㎡와 일치하지 않는 표본이므로 단순 비교만으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “5,505만원 낙찰”이 아니라 “약 1.61억 취득”
이 물건의 가장 큰 착시는 5회 유찰된 최저매각가입니다. 숫자만 보면 감정가 168,000,000원짜리 다세대를 55,050,000원에 취득하는 것처럼 보이지만, 선순위 임차보증금 160,000,000원의 미배당분을 매수인이 인수하는 구조이므로 현재 회차 실질취득은 161,390,900원입니다.
최근 12개월 거래 평균 181,000,000원과 비교하면 실질취득은 약 89.2%이지만, 실거래 표본의 전용면적이 37.06㎡이고 대상면적은 28.955㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -52.9%, 단지는 8세대, 경매 평균 유찰 횟수는 5.0회입니다. 따라서 단순히 ‘시세보다 싸다’고 결론내리기보다 임차보증금 인수·시세 표본 불일치·다회유찰·세금 압류를 함께 감안해야 합니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가 할인율이 아니라 인수 후 총 취득원가입니다.
