서울서부지방법원 2025타경51688. 응암동 오롯이빌 4층 402호 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 “3회 유찰돼 1.38억까지 내려왔다”에서 끝내면 안 됩니다. 임차인 김정훈은 2020.07.10 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.06.08입니다. 말소기준 근저당권인 권오준의 2020.08.27 설정보다 앞서 대항요건을 갖췄고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저매각가 138,240,000원을 기준으로 집행비용 2,735,360원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 135,504,640원입니다. 보증금 200,000,000원 중 64,495,360원이 남고, 그 잔액을 매수인이 떠안는 구조입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 138,240,000 + 64,495,360 = 202,735,360원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51688 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 594-80 오롯이빌 4층 402호 · 도로명 서울특별시 은평구 응암로 163-23 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 7층 내 4층 402호 |
| 소유자 | 서순화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 138,240,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정훈 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2020.08.27 을구 1번 근저당권 · 권오준 · 채권최고액 120,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2020.08.27 권오준의 근저당권입니다. 이후 박현경 가압류, 은평구 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김정훈의 임차권등기 자체는 2024.12.20에 이루어졌어도, 주민등록·점유가 2020.07.10으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 순번만 보고 후순위라고 판단할 수 없고, 미배당 임차보증금의 매수인 인수 가능성이 실제 핵심 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 2억원
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정훈 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 대항력 있음 주민등록·점유 2020.07.10 | 우선변제 있음 확정일자 2020.06.08 · 배당요구 | 잔액 인수 현재 예상 64,495,360원 |
③ 회차별 실질취득 — 더 유찰돼도 약 2억원
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 138,240,000원 | 64,495,360원 | 202,735,360원 |
| 4회 유찰 시 | 110,592,000원 | 91,756,288원 | 202,348,288원 |
| 5회 유찰 시 | 88,473,600원 | 113,518,925원 | 201,992,525원 |
현재 회차에서 4회 유찰로 넘어가면 최저가는 27,648,000원 내려가지만, 인수액은 27,260,928원 증가합니다. 5회 유찰 시에도 최저가는 88,473,600원까지 낮아지지만 예상 인수액이 113,518,925원으로 커져 실질취득은 201,992,525원입니다. 이 사건은 유찰 횟수가 늘수록 싸지는 일반적인 경매와 구조가 다릅니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
오롯이빌의 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 2025.05 전용 29.36㎡ 6층이 220,000,000원, 2026.08 전용 29.78㎡ 6층이 230,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 230,000,000원이며, 최근 거래가 이전 거래보다 4.5% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 29.78㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2025.05 | 29.36㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.44㎡ 비교 | 1건 | 230,000,000원 |
현재 회차 실질취득 202,735,360원은 최근 12개월 실거래 230,000,000원보다 27,264,640원 낮은 수준입니다. 따라서 가격만 놓고 보면 최근 거래 대비 여유는 있습니다. 하지만 데이터상 최저가 138,240,000원이 최근 시세의 60.1%라는 숫자를 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 실제 취득 부담은 인수액을 합친 약 2.03억원이기 때문입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 138,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,735,360원 |
| 1. 임차인 김정훈 보증금 | 200,000,000원 | 135,504,640원 |
| 2. 근저당권 · 권오준 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박현경 | 185,605,479원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김정훈 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상에서 임차보증금 200,000,000원 중 135,504,640원만 배당되고 64,495,360원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 새절역 남측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 4층 402호이며 위생·급배수·화재감지기·화재경보기·스프링클러·도시가스 개별난방·CCTV 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 199.0㎡ 정방형 평지, 북측 약 6m·남측 약 3m 포장도로와 접하며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역이며 제2종일반주거지역에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시가 있습니다.
- 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 오롯이빌은 13세대, 사용승인 2020.04.24이며 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 138,240,000원에 낙찰돼도 인수 64,495,360원을 더한 202,735,360원이 핵심 기준입니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 4회 유찰 시 실질취득 202,348,288원, 5회 유찰 시 201,992,525원으로 총 부담은 거의 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 김정훈의 주민등록일·점유개시일 2020.07.10, 확정일자 2020.06.08, 임차보증금 200,000,000원과 배당요구 여부를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김정훈이 신청채권자와 동일하므로 임대차계약·보증금 지급관계와 관계인 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목에 따라 미배당 보증금과 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 비교 실거래는 2건이며 대상 비교면적은 29.44㎡입니다. 층·면적·상태 차이를 함께 보아야 합니다.
맺으며 — “1.38억 낙찰”이 아니라 “약 2.03억 취득”
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 138,240,000원이 아니라 202,735,360원이어야 합니다. 대항력 있는 임차인 김정훈의 보증금이 200,000,000원이고, 현재 회차 배당으로도 64,495,360원이 남아 매수인에게 넘어오기 때문입니다. 더 유찰돼 최저가가 110,592,000원, 88,473,600원으로 내려가도 인수액이 반대로 커져 실질취득은 각각 202,348,288원, 201,992,525원으로 사실상 약 2억원대에 고정됩니다.
최근 12개월 실거래 230,000,000원과 비교하면 현재 실질취득은 그보다 낮고, 최근 거래 흐름도 4.5% 상승입니다. 따라서 가격상 여지는 존재합니다. 다만 3회 유찰된 다세대이고, 대항력 임차보증금 승계 구조와 동일인 관계 확인이라는 권리 난도가 분명합니다. 결론은 “최저가는 크게 할인됐지만 실제 할인폭은 훨씬 작다.” 이 물건은 낙찰가가 아니라 낙찰가+미배당 보증금으로 판단해야 합니다.
