서울서부지방법원 2025타경51693. 사건표시상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 903호는 집합건축물대장 기준 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 이 사건의 권리분석은 “네 번 유찰되어 최저가가 감정가의 64%까지 떨어졌다”는 숫자보다 2022년부터 존재한 송슬기의 선순위 임차권을 먼저 봐야 합니다. 송슬기는 2022.05.30. 확정일자를 받고 2022.07.08. 전입·점유를 개시했고, 말소기준인 2023.09.08. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 매각대금으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
제공된 배당계산은 최저매각가 183,680,000원을 기준으로 집행비용 3,371,520원을 먼저 반영한 뒤 송슬기에게 180,308,480원을 배당하고, 나머지 78,691,520원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 즉 최저가만 보면 감정가보다 크게 낮아졌지만, 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당·인수액이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51693 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 80-7 에스엠벨리체 9층 903호 · 도로명 서울특별시 은평구 서오릉로6길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층 903호 |
| 소유자 | 사형택 (2018.02.13. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 183,680,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.09.08. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 은평구 압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 송슬기의 2024.02.19. 주택임차권등기도 등기 자체는 말소기준 뒤에 있지만, 그 임차권의 기초가 되는 전입·점유가 2022.07.08.로 더 빠릅니다. 따라서 등기 순위만 보고 “임차권도 소멸한다”고 끝내면 안 되고, 선순위 대항력에 따른 보증금 미배당분 인수까지 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 신고는 중복 제외
| 구분 | 점유·전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송슬기 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2022.07.08. 확정일자 2022.05.30. 배당요구 2024.02.19. | 259,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
| 원준희 903호 · 주거 | 전입신고일 미상 확정일자 미상 | 1,000,000원 800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 2022.07.08. 확정일자 2022.05.30. 배당요구 2025.09.23. | 0원 | 승계 신고 | 승계 신고 | 원준희 승계 |
실제 임차인은 2명입니다. ‘시보증’은 원준희 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복 신고로 기재되어 있어 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 반면 원준희는 보증금 1,000,000원·차임 800,000원의 점유자로 조사됐지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 有라고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
이 사건에는 동일 물건·동일 유형의 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로, 183,680,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 대신 확정적으로 읽을 수 있는 숫자는 권리구조입니다. 대항력 있는 송슬기의 보증금은 259,000,000원이고 최저매각가는 그보다 낮습니다. 따라서 가격 판단의 기준은 최저가 자체가 아니라 매각대금과 미배당 보증금 인수를 함께 보는 실질취득 부담입니다.
| 회차 | 매각가 | 송슬기 미배당·인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 4회 유찰 · 감정가 64% | 183,680,000원 | 78,691,520원 | 최저가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 146,944,000원 | 114,913,216원 | 매각가가 내려가도 인수액은 증가 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 41% | 117,555,200원 | 143,890,573원 | 저가 낙찰 효과가 인수액 증가로 제한됨 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건입니다. 회차가 진행되어 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 권리위험 기준 실질취득 부담은 송슬기 보증금 259,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,371,520원 |
| 1. 임차인 송슬기 보증금 | 259,000,000원 | 180,308,480원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
송슬기 보증금 부족분 78,691,520원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 송슬기의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 사건표시 용도는 근린시설입니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 녹번동 녹번역(3호선) 동측 인근으로, 오피스텔·소규모 공동주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 8m 내외 도로에 접하고, 토지는 평탄한 2필지 일단의 사다리형입니다.
- 용도지역. 준주거지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있고, 역촌역세권 지구단위계획구역·정비예정구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 정비계획. 역촌역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업은 정비계획 수립을 위한 계획검토 단계이며 조합설립 단계에는 이르지 않은 것으로 회신됐습니다.
- 현장 확인. 수회 방문에도 폐문부재여서 내부 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 183,680,000원만 보고 감정가 대비 할인폭을 평가하면 안 됩니다. 송슬기 미배당 보증금 인수를 포함한 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 송슬기 배당·승계관계 확인. 대항력과 우선변제권, 임차권등기, 주택도시보증공사의 보증금반환채권 승계관계를 원문 서류에서 함께 대조해야 합니다.
- 원준희 전입일 확인. 보증금 1,000,000원·차임 800,000원의 점유자이나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. ‘시보증’은 원준희 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 실제 임차인이나 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 용도 확인. 사건표시는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 입찰 전 건축물대장상 용도와 실제 사용상태를 대조할 필요가 있습니다.
- 정비사업 단계 확인. 역촌역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업은 계획검토 단계로 기재되어 있으므로 조합설립이 완료된 단계로 전제하면 안 됩니다.
- 배당표 변동 가능성. 예상배당은 집행비용을 추정 반영한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “64% 최저가”보다 “259,000,000원 보증금”이 먼저다
이 물건은 네 번 유찰되어 최저매각가가 183,680,000원까지 내려왔지만, 권리분석의 결론은 단순한 저가매수형이 아닙니다. 송슬기는 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고 있고, 보증금 259,000,000원 중 예상배당으로 회수되지 않는 78,691,520원이 매수인 인수로 계산됩니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 인수액은 114,913,216원, 143,890,573원으로 커집니다. 따라서 실질취득 부담은 보증금 약 259,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않는 인수형 구조로 보는 것이 핵심입니다.
여기에 원준희는 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상이고, 물건도 사건표시상 근린시설·감정상 오피스텔 이용으로 일반적인 주거 아파트와 동일하게 볼 수 없습니다. 동일 물건의 실거래 비교값도 없어 “시세보다 싸다”는 판단 근거가 없습니다. 결론은 최저가 할인폭보다 선순위 임차보증금과 미상 임차인 확인이 우선입니다.
