서울서부지방법원 2025타경51704. 은평구 구산동 이스트빌 4층 401호, 공동주택인 다세대주택입니다. 감정가는 394,000,000원이지만 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 129,106,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 33% 수준까지 떨어진 물건이지만, 권리관계의 핵심은 가격표 아래에 숨어 있습니다. 임차인 차희경은 2020.08.05 전입·점유했고, 말소기준인 미추홀새마을금고 근저당은 그보다 늦은 2020.11.06 설정됐습니다. 따라서 차희경은 선순위 대항력 임차인이고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 129,106,000원 중 집행비용 2,607,484원을 빼고 차희경에게 126,498,516원이 배당됩니다. 보증금 230,000,000원 중 103,501,484원이 남기 때문에, 매수인이 실제로 부담하는 금액은 최저가가 아니라 232,607,484원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 커지는 구조여서 총 부담은 보증금과 집행비용의 영향 아래 거의 같은 수준으로 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51704 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 26-35 4층401호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로 119-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택 다세대주택 · 철근콘크리트조 5층 중 4층 401호 |
| 비교 전용면적 | 84.32㎡ |
| 소유자 | 유월자 · 2020.07.23 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 129,106,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 240,295,304원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2020.11.06 설정된 을구 9번 미추홀새마을금고 근저당권 205,200,000원입니다. 이후 국세 압류, 강제경매개시결정, 추가 압류 및 2024.08.14 등기된 차희경의 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 차희경의 대항력은 임차권등기일이 아니라 2020.08.05 전입·점유에서 이미 발생했고, 이는 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 소멸해도 보증금 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 현재 확인되는 인수액과 별도 미상 위험
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차희경 | 2020.08.05 | 2020.07.06 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 103,501,484원 인수 |
| 택금융 | 2020.08.05 | 2020.07.06 | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 별도 확인 필요 |
차희경은 배당요구가 확인되고 보증금도 230,000,000원으로 특정되어 있어 현재 회차의 인수액을 계산할 수 있습니다. 반면 ‘택금융’은 전입일·확정일자와 대항력·우선변제권은 기재되어 있으나 보증금이 미상입니다. 따라서 차희경의 103,501,484원만을 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다. 이 별도 신고의 보증금과 실제 권리관계를 원문으로 확인해야 합니다.
③ 대항력 인수형 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 차희경 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 129,106,000원 | 103,501,484원 | 232,607,484원 |
| 6회 유찰 시 | 103,284,800원 | 128,961,187원 | 232,245,987원 |
| 7회 유찰 시 | 82,627,840원 | 149,259,461원 | 231,887,301원 |
④ 시세 비교 — 1.29억이 아니라 2.326억을 3.9억과 비교
동일면적 84.32㎡ 비교 거래는 2024.12, 3층, 390,000,000원 한 건입니다. 표본이 한 건뿐이므로 이를 넓은 의미의 확정 시세로 단정할 수는 없지만, 인수형 물건의 가격 비교 기준은 최소한 현재 최저가 129,106,000원이 아니라 실질취득 232,607,484원이어야 합니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 이스트빌 실거래 | 2024.12 | 84.32㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 본건 감정가 | — | 84.32㎡ | 4 | 394,000,000원 |
| 현재 실질취득 | — | 84.32㎡ | 4 | 232,607,484원 |
제시된 최저가 대비 비교거래 비율은 33.1%이지만, 이 물건처럼 선순위 임차보증금 미배당액을 매수인이 떠안는 사건에서는 이 수치만으로 “시세의 3분의 1 가격”이라고 판단하면 안 됩니다. 차희경 인수액까지 합친 현재 실질취득 232,607,484원을 기준으로 봐야 합니다. 이 금액은 비교 거래 390,000,000원보다 낮지만, 거래표본이 1건이고 추가 임차보증금 미상 위험이 남아 있다는 점을 함께 반영해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 129,106,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,607,484원 |
| 1. 임차인 차희경 보증금 | 230,000,000원 | 126,498,516원 |
| 2. 미추홀새마을금고 근저당 | 205,200,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 240,295,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 차희경 보증금 중 103,501,484원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 미상인 ‘택금융’ 신고까지 확정한 최종 배당표는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 5층 건물의 4층 401호입니다.
- 주변환경. 서울 예일초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 소화전, 화재경보기, 도시가스 개별난방, 주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 장방형·평탄하며 북측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 이스트빌은 4세대, 2001.03.27 준공입니다. 동일면적 비교 거래는 1건이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.0회, 낙찰률은 0.0으로 제시돼 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 129,106,000원에 차희경 미배당 인수 103,501,484원을 더한 232,607,484원을 기본 매입비용으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 6회·7회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 차희경 인수액이 커져 총 부담은 거의 같은 수준입니다.
- ‘택금융’ 권리 원문 확인. 보증금 미상 상태이므로 매각물건명세서와 관련 임대차 자료에서 보증금·권리자 실체·배당관계를 확인해야 합니다.
- 차희경 선순위 대항력 재확인. 2020.08.05 전입·점유가 2020.11.06 말소기준보다 앞서므로 미배당 보증금 인수 구조가 핵심입니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 동일면적 거래가 2024.12의 390,000,000원 한 건이므로 개별 호수의 상태와 현재 매매 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있으므로 배당 전제 자체를 원본 서류와 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.29억 경매”가 아니라 “인수형 다세대”
이 사건을 최저가 129,106,000원짜리 다세대라고 보면 핵심을 놓칩니다. 차희경의 보증금은 230,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 103,501,484원이 매수인에게 넘어오기 때문에 실질취득은 232,607,484원입니다. 더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총 부담이 크게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
실질취득 232,607,484원 자체는 동일면적 비교 거래 390,000,000원보다 낮습니다. 다만 이스트빌은 4세대의 소규모 다세대이고 비교 실거래도 1건뿐이며, 이미 5회 유찰됐습니다. 무엇보다 보증금이 확인되지 않은 별도 대항력 신고 ‘택금융’이 남아 있습니다. 따라서 결론은 “표면 가격은 크게 할인됐지만, 최종 인수액 확인 전에는 안전마진을 확정할 수 없는 물건”입니다. 차희경 인수만 계산하고 입찰가를 정하는 것은 충분하지 않습니다.
