서울서부지방법원 2025타경51723. 서대문구 홍은동 디에이원파크 5층 502호로, 집합건축물대장상 이용상태는 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 최저가가 아니라 정선영의 임차보증금 272,000,000원을 매수인이 실제로 떠안는지입니다. 정선영의 주민등록일은 2020.01.03이고 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2023.09.08이므로, 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다.
일반적인 계산이라면 낙찰가 178,560,000원보다 보증금이 더 크기 때문에 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남고, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 해당 조건이 그대로 이행되는 경우 정선영 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51723 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 5층 502호 · 도로명주소 서울특별시 서대문구 가좌로 111 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 사형택 (2020.01.29. 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 178,560,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 303,818,758원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 준공 / 규모 | 2019.10.07 · 12세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 매각조건으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.09.08. 접수된 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원입니다. 2019.10.11. 설정된 신목신용협동조합 근저당권 5,160,000,000원은 2019.12.23. 이미 말소됐고, 2021년 국세 압류도 같은 해 말소됐습니다. 말소기준 이후의 국 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·매각조건 |
|---|---|---|---|---|
| 정선영 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 272,000,000원 | 대항력 있음 주민등록 2020.01.03 | 예상배당 0원 확정일자 2019.12.12 증액분 2021.12.14 | 승계인 기재 한국주택금융공사 미배당 잔액 포기·임차권 말소 조건 |
임대차계약은 2019.11.20. 최초 보증금 255,000,000원, 2021.11.13. 증액계약으로 17,000,000원이 추가되어 총 272,000,000원입니다. 점유개시는 2020.01.01, 주민등록은 2020.01.03이며, 임차권등기는 2024.01.05. 접수됐습니다. 실제 임차인은 정선영 1명으로 정리되며, 매각조건에 적힌 한국주택금융공사는 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
* 원칙적인 권리계산상 인수액은 272,000,000원이지만, 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 매각조건을 반영해 실질 인수를 0원으로 판단했습니다.
③ 시세 비교 — 가격 여유는 있으나 비교 표본이 약하다
디에이원파크에서 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025.03. 270,000,000원이고, 전체 평균은 280,500,000원입니다. 다만 분석 대상의 비교 기준 면적은 32.7㎡인 반면 확인된 거래는 모두 25.44㎡로, 면적이 일치하지 않습니다. 전체 평균에는 2023.06. 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 평균 270,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 25.44㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2023.06 | 25.44㎡ | 13 | 291,000,000원 |
| 최근 평균 | 25.44㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | 25.44㎡ | 2건 | 280,500,000원 |
매각조건을 반영한 실질취득 178,560,000원은 최근 평균 및 최신 거래 270,000,000원의 66.1%입니다. 가격만 보면 여유가 있습니다. 그러나 최근 거래가 이전 거래보다 낮아 가격 추세가 -7.2%로 집계됐고, 거래 표본도 2건뿐입니다. 더구나 면적이 일치하지 않으므로 66.1%를 곧바로 확정 수익이나 정확한 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,299,840원 |
| 인수 계산 · 임차인 정선영 | 272,000,000원 | 0원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 175,260,160원 |
| 2. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 303,818,758원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서는 집행비용을 제외한 175,260,160원이 주택도시보증공사 가압류에 배당되고, 신청채권자 한국주택금융공사와 소유자에게는 잔여가 없습니다. 임차보증금은 예상배당 0원으로 계산되지만, 매각조건에 따라 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이뤄지는 구조입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 원칙상 인수 | 조건 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 178,560,000원 | 272,000,000원 | 0원* | 178,560,000원 |
| 3회 유찰 시 | 142,848,000원 | 272,000,000원 | 0원* | 142,848,000원 |
| 4회 유찰 시 | 114,278,400원 | 272,000,000원 | 0원* | 114,278,400원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 주택임차권등기가 설정되어 있고 정선영은 주거 용도로 사용한 것으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 서대문구 홍은동 명지전문대학 남측 인근으로, 상업업무시설·근린생활시설·주상용부동산·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 북동측 가좌로에 접해 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 냉난방·위생·급배수·승강기·도시가스·옥내소화전·기계식주차시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 대로3류에 접합니다. 공시지가는 6,056,000원/㎡입니다.
- 환금성. 2019.10.07. 준공된 12세대 소규모 오피스텔로 실거래 표본이 적고, 확인된 비교 거래의 면적도 분석 대상과 일치하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 말소 이행 절차 확인. 임차인 정선영과 임차권승계인 한국주택금융공사의 포기 및 임차권등기 말소에 필요한 서류와 처리 시점을 점검해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태까지 확정되는 것은 아니므로 현장 점유자와 인도 가능 시기를 확인해야 합니다.
- 면적 보정. 실거래 270,000,000원·291,000,000원은 모두 25.44㎡이고 분석 대상 비교 기준은 32.7㎡이므로 직접 비교에는 한계가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -7.2%이므로 전체 평균 280,500,000원보다 최신 거래 270,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 환금성 보수 평가. 12세대, 실거래 2건, 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0%인 점을 반영해 보유기간과 매도기간을 넉넉히 잡아야 합니다.
- 기계식주차·관리비. 기계식주차 이용 제한과 장기 체납 관리비, 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.72억 인수형과 1.7856억 조건부 취득은 완전히 다르다”
이 사건을 단순히 대항력 임차인 물건으로만 보면 보증금 272,000,000원이 최저가 178,560,000원보다 커서 접근하기 어려운 인수형입니다. 그러나 매각조건에 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어, 해당 조건을 반영한 실질 인수는 0원*, 실질취득은 178,560,000원으로 달라집니다.
실질취득은 최신 거래 270,000,000원의 66.1%로 가격상 여유가 있지만, 최근 가격 추세는 -7.2%이고 비교 거래 면적도 일치하지 않습니다. 12세대 소규모, 실거래 2건, 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0%라는 환금성 지표도 가볍지 않습니다. 결론은 매각조건이 확실히 이행되면 가격은 검토 가능하지만, 권리 이행 확인과 환금성 할인 없이는 공격적으로 평가하기 어려운 C등급 물건입니다.
