서울서부지방법원 2025타경51725. 서울 서대문구 북가좌동 455-10 소재 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 중, 현황상 지층 북동측 현관문 102호·지층 가호로 특정된 부분과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 주택으로 이용 중이지만, 등기 형태는 독립된 다세대 호실이 아니라 공유지분입니다. 감정평가서는 공유자의 전유부분으로 탐문되는 지층 북동측을 특정해 평가하고, 그 부분을 매각대상으로 삼았습니다.
등기상 말소기준권리는 김태완 지분 전부에 설정된 2024.08.06 최동훈 근저당권입니다. 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 김상민의 전입일은 말소기준보다 훨씬 앞선 1989.09.07입니다. 다만 보증금·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 확정해서도, 인수 0원으로 확정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 455-10 도로명주소: 서울특별시 서대문구 응암로 142-24 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 이용 · 구분소유적 공유 물건 |
| 매각대상 | 지층 북동측(현관문 102호, 지층 가호)으로 탐문되는 부분 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 지층 북동측 · 외벽 벽돌마감 · 섀시창호 |
| 공유자 | 강원구 238.28분의 76.36 · 김경순 238.28분의 76.36 · 김태완 238.28분의 42.78 · 정소애 238.28분의 42.78 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 55,808,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최동훈 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유 위험은 미확정
말소기준 근저당권과 2025.08.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 전입 점유자입니다. 김상민의 보증금이 실제로 존재하고 주택임대차보호법상 대항력이 최종 인정되며 배당으로 회수되지 않는다면, 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상민 | 지층 가호(좌측) | 1989.09.07 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
김상민은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유 임차인 1명입니다. 전입일 자체는 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 우선변제와 매수인 승계액도 미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 55,808,000원으로 감정가 109,000,000원의 51.2%입니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래 비교치가 없어, 감정가 대비 유찰률만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 독립된 호실 등기가 아니라 공유지분과 특정 점유부분이 결합된 구조여서 일반 다세대주택 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,404,544원 |
| 1. 근저당 · 최동훈 | 135,000,000원 | 54,403,456원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 80,596,544원 |
배당표는 근저당 채권액 135,000,000원을 기준으로 한 가정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김상민의 보증금·배당요구·대항력 여부에 따라 실제 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북가좌2동주민센터 동측 인근에 위치하며, 북동측 노변을 따라 단독주택과 다세대주택이 주로 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 지하철 6호선 증산역은 직선거리 약 500m이며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 지층 북동측 현관문 102호·지층 가호가 주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지 전체 면적 150.9㎡, 공시지가 3,485,000원/㎡이며 완경사 사다리형 토지로 세로한면 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 독립된 집합건물 호실이 아닌 구분소유적 공유 물건입니다. 현황상 특정 부분을 사용하더라도 등기·담보평가·재매각 단계에서 일반 다세대보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김상민의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 개시일, 주민등록 유지 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 총액으로 판단해야 합니다.
- 매각대상 경계 확인. 지층 북동측 102호·지층 가호의 실제 구조, 좌측 점유부분, 출입구와 사용범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공유관계 확인. 전유부분으로 탐문된 현황과 등기상 공유지분 사이의 사용관계, 공유자 간 약정 및 분쟁 여부를 확인해야 합니다.
- 채권금액 대조. 최초 채권최고액 135,000,000원, 변경 채권최고액 479,500,000원, 사건 청구액 265,000,000원의 관계를 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 경매취득 시 적용 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 점유 범위, 체납 공과금·공용부분 관리비 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 사건은 감정가 109,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 55,808,000원까지 내려왔습니다. 그러나 저가 여부를 결정하는 핵심 숫자는 유찰률이 아니라 김상민의 보증금과 미배당액입니다. 전입일이 1989.09.07로 말소기준권리보다 앞선 만큼 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 보증금과 확정일자가 미상이라 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
여기에 독립 호실이 아닌 구분소유적 공유 구조, 지층 특정부분 매각, 3회 유찰이라는 낮은 환금성 신호가 겹칩니다. 등기상 소멸관계만 보면 단순하지만, 실제 입찰 판단은 단순하지 않습니다. 최저가는 확정, 총부담은 미확정. 임대차와 공유관계가 해소되기 전에는 가격 메리트를 부여하기 어려운 물건입니다.
