서울서부지방법원 2025타경51742. 마포구 성산동 성재센트리움 101동 402호, 감정 이용상태상 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 4층이고 사용승인일은 2018.06.18입니다. 등기상 현재 소유자는 강신옥이며, 경매의 말소기준은 2025.08.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 든솔신용협동조합 근저당 2건은 이미 2018.08.17 말소됐기 때문에 이번 경매의 말소기준이 되지 않습니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 김인옥의 주택임차권과 별도로 확인되는 남상헌의 점유·전입입니다. 김인옥은 2022.10.05 전입·점유, 2022.09.08 확정일자, 보증금 340,000,000원으로 명확한 대항력·우선변제 구조입니다. 다만 신청채권자는 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김인옥 임차권의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
반면 남상헌은 2025.05.14 전입이고 배당요구도 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 보증금 인수액을 특정할 수 없으므로 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 승계 가능액 미상으로 보는 것이 안전합니다. 확약은 확인된 김인옥 임차권 리스크에 적용할 뿐, 남상헌의 별도 권리까지 자동으로 없애는 근거는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51742 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 128-9 성재센트리움 101동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 6층 내 4층 |
| 사용승인 | 2018.06.18 |
| 소유자 | 강신옥 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 383,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 임차인은 별도
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인옥 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.05 / 2022.09.08 | 340,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약으로 실질 0원* |
| 남상헌 | 2025.05.14 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 가능·미상 |
② 시세 비교 — 3회 유찰이어도 현재 가격은 최근 시세 이상
성재센트리움의 비교 실거래는 총 9건이고, 전체 평균은 373,333,333원입니다. 그러나 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 6건 평균은 377,000,000원, 최신 동일 비교면적 35.88㎡ 거래는 2026.03의 345,000,000원입니다. 현재 최저가 383,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.6%로 최근 평균보다 높고, 최신 거래보다도 38,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 35.88㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2026.03 | 38.89㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 2025.07 | 35.88㎡ | 3 | 347,000,000원 |
| 2025.06 | 37.49㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2025.06 | 38.89㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2025.06 | 37.49㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 2024.09 | 38.89㎡ | 2 | 368,000,000원 |
| 2024.07 | 37.49㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2023.08 | 35.88㎡ | 6 | 355,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 377,000,000원 |
최근 12개월과 그 이전 거래를 비교한 추세는 +3.0%로 하락장은 아닙니다. 그렇다고 현재 최저가에 가격 가점을 줄 근거도 없습니다. 383,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높고, 최신 35.88㎡ 거래 345,000,000원과 비교하면 격차가 더 큽니다. 특히 남상헌의 미상 보증금이 실제 승계대상으로 확인될 경우 매수인의 실질취득원가는 383,000,000원보다 더 높아질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 383,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,162,000원 |
| 1. 임차인 김인옥 보증금(우선변제) | 340,000,000원 | 340,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 36,838,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 김인옥 보증금 340,000,000원이 전액 우선배당되고 신청채권자에게 36,838,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당은 303,162,000원입니다. 김인옥 임차권 관련 잔존 반환청구권은 확약에 따라 실질 인수 0원*으로 보지만, 남상헌의 미상 보증금·우선변제 순위는 이 표에서 금액으로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 김인옥 인수는 확약으로 0원*, 남상헌은 별도
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 383,000,000원 | 36,838,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 306,400,000원 | 0원 | 38,689,600원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 245,120,000원 | 0원 | 99,111,680원* |
* 위 38,689,600원·99,111,680원은 김인옥 보증금의 배당 부족분을 기준으로 한 계산값입니다. 그러나 신청채권자의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로 김인옥 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 남상헌의 미상 보증금에는 적용된다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택. 성재센트리움은 29세대이며 사용승인일은 2018.06.18입니다.
- 주위환경. 성사중학교 동측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트 및 각종 근린생활시설·각급학교가 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가좌역이 소재하며 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로 위생·급배수·난방·승강기·소화·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 일단지 부정형 평지이며 북측으로 약 18m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 실거래 표본은 35.88㎡·37.49㎡·38.89㎡에 걸쳐 345,000,000원부터 420,000,000원까지 분포합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 높아 가격 경쟁력은 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김인옥 확약 원본 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서 및 제출 확약서에 그대로 존재하는지 확인해야 합니다.
- 남상헌 보증금 확인. 전입 2025.05.14, 배당요구 2025.10.13 사실만으로는 승계액을 계산할 수 없습니다. 보증금과 확정일자 확인 전에는 인수위험을 0원으로 두지 않는 것이 안전합니다.
- 현재 가격을 시세 이하로 오인하지 말 것. 최저가 383,000,000원은 최근 12개월 평균 377,000,000원의 101.6%이며 최신 35.88㎡ 거래 345,000,000원보다 높습니다.
- 다회유찰 자체를 할인으로 해석하지 말 것. 현재 자료상 3회 유찰이지만 최저가는 감정가 383,000,000원과 동일합니다.
- 배당표의 한계. 남상헌의 미상 보증금·확정일자와 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 원본에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 임차권은 풀렸지만, 사건 전체가 풀린 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 선순위 보증금 340,000,000원 때문에 무겁습니다. 하지만 김인옥 임차권은 신청채권자의 확약으로 잔존 반환청구권과 임차권등기 말소 문제가 정리되어 실질 인수 0원*으로 볼 수 있습니다. 여기까지만 보면 위험이 크게 낮아집니다.
문제는 그 다음입니다. 남상헌은 말소기준보다 빠른 2025.05.14 전입인데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상인 별도 임차위험이 남습니다. 가격도 383,000,000원으로 최근 12개월 평균 377,000,000원보다 높고 최신 거래 345,000,000원보다 상당히 높습니다. 다세대라는 환금성 특성, 3회 유찰, 미상 임차인까지 겹치는 만큼 현재 단계에서는 권리와 가격 모두 보수적으로 봐야 하는 D등급 사건입니다. 확약만 보고 “인수 0원·저가 매물”로 단순화해서는 안 됩니다.
