서울서부지방법원 2025타경51745. 은평구 응암동 ‘디우아르떼’ 5층 502호, 전용 56.15㎡ 오피스텔입니다. 소유자 이승환은 2020.11.14 매매를 원인으로 2021.01.04 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 345,000,000원입니다. 현재 권리분석의 출발점은 2023.01.10 설정된 우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 300,000,000원입니다.
이 우리은행 근저당권이 말소기준이므로, 뒤에 설정된 장월순 근저당권 110,000,000원과 화원농업협동조합 가압류 214,032,046원, 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다. 배당 부족액이 크더라도 이는 후순위 채권자 측의 미배당 문제이고, 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51745 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 126-47 디우아르떼 제5층 제502호 · 응암로21가길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 56.15㎡ · 지하 1층, 지상 11층 중 5층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이승환 (2020.11.14 매매 · 2021.01.04 등기 · 거래가액 345,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 225,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2506유동화전문 유한회사 (양수 전 주식회사 우리은행) / 250,524,565원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.01.10 우리은행 근저당권입니다. 이후의 장월순 근저당권, 화원농업협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당의 채무자는 주식회사이이오오로 소유자 이승환과 다르지만, 근저당권 자체는 낙찰로 소멸하므로 그 차이가 매수인 인수금으로 이어지지는 않습니다.
② 시세 비교 — 63.1%지만 거래 표본은 한 건
전용면적이 일치하는 디우아르떼 거래는 2024.02의 358,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 225,920,000원은 이 거래가의 63.1%이고, 금액 차이는 132,080,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 56.15㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 평균 | 56.15㎡ | 1건 | 358,000,000원 |
숫자만 보면 최저가가 거래가보다 크게 낮아 보입니다. 그러나 확인되는 거래가 2024.02 한 건뿐이고, 디우아르떼는 총 13세대 규모입니다. 따라서 358,000,000원을 현재 시세로 단정하거나, 63.1%라는 비율만으로 곧바로 저가 매수라고 결론 내리기보다는 현재 매물·임대상태와 내부 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,962,880원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 300,000,000원 | 221,957,120원 |
| 2. 근저당 · 장월순 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 화원농업협동조합 | 214,032,046원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 624,032,046원 중 예상배당은 221,957,120원이며, 미배당액은 402,074,926원입니다. 장월순 근저당과 화원농협 가압류에는 배당이 없지만, 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은명초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·오피스텔·음식점 등 상가가 혼재합니다. 각종 상가와 학교, 불광천이 주변에 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장이 있습니다. 지하철 6호선 새절역과 응암역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 11층 건물로 사용승인일은 2020.08.31입니다. 개별난방·승강기·화재탐지·소화설비·기계식주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 12미터 도로와 남서측 약 4미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 13세대이며 확인되는 전용 56.15㎡ 거래가 한 건에 그쳐, 가격과 매각 소요기간 판단에는 넓은 안전폭이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대, 사업자등록, 매각물건명세서를 대조하세요.
- 단일 거래 주의. 358,000,000원 거래는 2024.02 한 건입니다. 현재 매물과 인근 유사 오피스텔 가격을 별도로 확인하세요.
- 후순위 미배당. 장월순 근저당과 화원농협 가압류는 배당이 없지만 매각으로 소멸합니다. 등기부 변동 여부는 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 기계식주차장. 주차 가능 차량과 운영 상태, 유지비 부담을 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 사용료 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 내부 상태. 감정서상 내부 벽·바닥 상태는 미상입니다. 수리비를 응찰가에 반영할 수 있도록 내부 확인 가능 여부를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 권리 변동을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 끝나지 않았다
이 물건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2023.01.10 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 장월순 근저당·화원농협 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 접근하기 쉬운 소멸형입니다.
가격도 표면적으로는 매력적입니다. 최저가 225,920,000원은 감정가의 64%이자 확인된 358,000,000원 거래가의 63.1%입니다. 그러나 비교 거래가 2024.02 한 건뿐이고, 총 13세대의 소규모 오피스텔이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단입니다. 할인율 자체보다 현재 점유·임대수익·내부 상태와 실제 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
