서울서부지방법원 2025타경51747. 서울 은평구 구산동 미주빌라 가동 4층 401호, 전용 54.04㎡ 다세대주택입니다. 소유자 배상언은 2008.06.03. 소유권을 이전받았고 등기부의 거래가액은 130,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2016.02.23. 설정된 연희신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 110,500,000원입니다.
말소기준 이후에는 2023.10.24. 주식회사에이피엘파이낸셜대부 근저당권 26,000,000원, 2025.07.14. 주식회사오케이저축은행 가압류 15,829,721원, 2025.07.28. 연희신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51747 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 308-83 미주빌라 가동 4층 401호 · 서울특별시 은평구 서오릉로27길 32 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 54.04㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 배상언 (2008.06.03. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 98,816,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 연희신용협동조합 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 준공 / 규모 | 2003.04.23. · 미주빌라 가동 총 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권보다 앞선 근저당·압류·가압류·전세권과 과거 경매등기는 이미 말소됐습니다. 현 경매에서 기준이 되는 권리는 을구 24번 연희신용협동조합 근저당권이며, 그 뒤에 설정된 에이피엘파이낸셜대부 근저당권과 오케이저축은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 말소기준보다 선순위로 남아 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
② 가격 비교 — 51.2% 할인에도 표본은 1건
비교 가능한 미주빌라 가동 거래는 2022.03 전용 53.34㎡, 2층의 193,000,000원 거래 1건입니다. 감정가도 193,000,000원으로 이 거래금액과 같고, 3회 유찰된 현재 최저가는 98,816,000원으로 비교 거래금액의 51.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.03 | 53.34㎡ | 2 | 193,000,000원 | 51.2% |
가격 숫자만 놓으면 감정가에서 큰 폭으로 내려온 상태입니다. 그러나 거래 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 2022.03입니다. 따라서 98,816,000원이 과거 거래 대비 낮다는 사실과, 현재 바로 되팔 수 있는 가격이 충분히 낮다는 판단은 구분해야 합니다. 특히 총 8세대의 소규모 다세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,178,688원 | 우선 공제 |
| 1. 근저당 · 연희신용협동조합 | 110,500,000원 | 96,637,312원 | 미배당 발생 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이피엘파이낸셜대부 | 26,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 15,829,721원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권총액 152,329,721원 중 예상 배당액은 96,637,312원, 전체 미배당액은 55,692,409원입니다. 신청채권자 청구액 75,000,000원은 현재 회차 배당 시뮬레이션상 충족됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(51.2%) | 98,816,000원 | 96,637,312원 | 55,692,409원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 79,052,800원 | 77,229,850원 | 75,099,871원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(32.77%) | 63,242,240원 | 61,703,880원 | 90,625,841원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 다만 5회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 75,000,000원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 이는 배당구조의 변화이며 매수인의 인수금이 늘어나는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택 다세대주택으로 이용되며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 서울지하철 6호선 구산역 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 장방형의 다세대주택 건부지로 이용되며 동남측 소로에 접합니다.
- 설비. 위생 및 급배수시설과 주차장 등의 설비가 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 241.0㎡, 공시지가는 2,663,000원/㎡이며 급경사·가로장방·세로한면 도로 조건입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 빌라이고 확인된 거래가 1건이라, 가격 산정 시 인근 유사 다세대 거래와 매물 호가를 추가 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 등재 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·외국인체류확인서와 현장 점유자를 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2016.02.23. 을구 24번 연희신용협동조합 근저당권과 이후 권리의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 확인된 거래는 2022.03의 1건뿐입니다. 구산동 인근 동일 연식·면적·층의 다세대 실거래와 현재 매물을 함께 비교하세요.
- 4층 이용성. 4층 401호의 계단·이동 편의, 누수·옥상 방수, 채광·환기와 내부 수리비를 현장에서 확인하세요.
- 소규모 관리 상태. 총 8세대 건물의 공용부 관리, 주차 사용관계, 장기수선 및 공용관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획의 실제 적용사항을 관할기관에 확인하세요.
- 배당 외 비용. 배당표에 반영되지 않은 당해세, 최우선변제, 체납 공용관리비와 명도비용을 별도 예산으로 검토하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 환금성은 보수적으로
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 권리구조는 단순합니다. 감정가 193,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 98,816,000원까지 내려왔다는 점도 분명한 가격 요소입니다.
그러나 확인된 실거래는 2022.03의 193,000,000원 1건뿐이고, 미주빌라 가동은 총 8세대입니다. 현재 최저가가 그 거래의 51.2%라는 이유만으로 곧바로 현재 시세 대비 반값이라고 단정하기는 어렵습니다. 3회 유찰 역시 할인폭과 함께 환금성·물건상태·점유 불확실성을 재점검하라는 신호입니다. 등기 권리는 합격이지만, 최종 입찰가는 현장 상태와 최신 인근 거래를 확인한 뒤 보수적으로 정해야 하는 물건입니다.
