서울서부지방법원 2025타경51772. 은평구 대조동 대조온세빌 5층 501호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사수성이노베이션으로 2020년 7월 27일 328,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기 자체보다 임차인의 선순위 대항력과 그 인수 문제입니다. 송예영의 확정일자는 2020년 6월 3일, 전입·점유는 2020년 7월 3일이고, 말소기준인 주식회사새난 근저당은 2021년 5월 18일 설정됐습니다. 따라서 순서만 보면 송예영의 임차권이 앞섭니다.
현재 회차 배당계산에서는 매각대금 312,320,000원에서 집행비용 5,172,480원을 먼저 빼고, 송예영에게 307,147,520원이 배당되는 구조라 보증금 중 20,852,480원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액을 매수인이 떠안아야 하지만, 이 사건은 매각물건명세서에 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 기재돼 있습니다. 그래서 이 리포트의 가격 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 312,320,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51772 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 대조동 213-22 대조온세빌 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 내 5층 501호 |
| 사용승인 | 2011.08.03 |
| 소유자 | 주식회사수성이노베이션 (2020.07.27. 거래가 328,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 488,000,000원 / 312,320,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 328,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매수신청보증금 | 재매각 특별매각조건 · 최저매각가격의 20% = 62,464,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 포기·말소 조건이 핵심
말소기준권리는 2021.05.18. 주식회사새난의 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 은평구·관악구·금천구 압류, 현재 경매개시결정 등은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당하는 금액이 있다면 배당 단계에서 먼저 빠질 수 있어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
이보다 중요한 것은 송예영입니다. 임대차계약일자는 2020.06.02, 확정일자는 2020.06.03, 전입·점유는 2020.07.03으로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 328,000,000원, 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 2022.09.19에는 501호 전부에 대해 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 성명 / 구분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송예영 · 실제 임차인 | 328,000,000원 | 2020.07.03 | 2020.06.03 | 대항력 있음 | 우선변제 | 포기·말소 조건 적용 시 실질 0원* |
| 시보증 · 보증기관 대위·승계 | 별도 합산 없음 | 송예영 보증금 승계 신고 | 송예영 보증금 승계 신고 | 별도 임차인 아님 | 중복 보증금 아님 | 승계 중복 |
과거에도 주택도시보증공사가 2023.05.04. 강제경매를 개시했다가 2024.03.06. 취하했고, 해당 등기는 2024.03.11. 말소됐습니다. 2024.02.15. 공매공고 이력도 있으나 2024.09.26. 공매취소공고를 거쳐 2025.01.13. 공매공고등기가 말소됐습니다. 현재 진행 중인 것은 2025.08.06. 등기된 이 사건 강제경매입니다.
② 시세 비교 — 97.6%지만 하락 추세와 면적 불일치가 걸린다
대조온세빌의 제공된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2024.12. 320,000,000원, 이전 거래는 2021.08. 400,000,000원입니다. 전체 평균은 360,000,000원이지만 과거 400,000,000원 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 지표인 320,000,000원을 우선하는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 49.76㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2021.08 | 59.97㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 최근 시세지표 | 표본 1건 | — | 320,000,000원 |
포기·말소 조건을 반영한 실질취득 312,320,000원은 최근 시세지표 320,000,000원의 97.6%입니다. 수치상 최근 거래보다 낮기는 하지만 할인폭은 약 2.4%에 불과합니다. 더 중요한 것은 최근 거래가 이전 거래보다 20.0% 낮아진 하락 추세라는 점입니다. 감정가 488,000,000원에서 2회 유찰돼 312,320,000원까지 내려왔다는 사실만 보고 큰 할인으로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 312,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,172,480원 |
| 1. 임차인 송예영 보증금 | 328,000,000원 | 307,147,520원 |
| 2. 근저당 · 주식회사새난 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 328,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 송예영 보증금 중 20,852,480원이 미배당으로 남습니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있다면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대조초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 구산역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2011.08.03 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로 기본 전기·위생·급배수·난방·주차시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지 남측으로 너비 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 대조동 213-22·213-23 두 필지 일단의 평지로, 토지면적은 179.5㎡이며 공시지가는 3,803,000원/㎡입니다.
- 환금성. 대조온세빌은 11세대 소규모 다세대로 제공 실거래가 2건뿐이며, 단지 경매 매각률은 33.33%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 송예영과 임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에도 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 조건 적용 시 실질취득은 312,320,000원입니다. 감정가 488,000,000원 대비 할인율이 아니라 최근 시세지표 320,000,000원과 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래지표는 이전 거래보다 20.0% 낮습니다. 최근 시세와 비슷한 가격에 낙찰받으면서 추가 하락을 떠안는 구조가 될 수 있습니다.
- 실거래 면적 차이 확인. 비교거래 49.76㎡·59.97㎡는 비교 기준면적 74.82㎡와 일치하지 않습니다. 인근 유사면적 다세대 거래를 추가 확인하는 편이 안전합니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%, 즉 62,464,000원입니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세가 존재하면 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 이력 확인. 공매공고는 취소되어 말소됐지만 과거 공매 절차가 있었던 만큼 현재 경매기록과 관련 서류를 교차 확인하세요.
맺으며 — 권리위험은 조건으로 눌렀지만, 가격은 ‘조금 낮은 수준’
이 사건을 단순히 “보증금 328,000,000원의 선순위 임차인이 있는 물건”으로만 보면 위험해 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 핵심 조건은 임차인과 임차권승계인이 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것입니다. 이 조건이 유효하게 적용되면 현재 회차의 룰상 미배당 20,852,480원은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 가격까지 강한 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 실질취득 312,320,000원은 최근 시세지표 320,000,000원의 97.6%로 약간 낮을 뿐이고, 시장 추세는 -20.0%입니다. 게다가 11세대 소규모 다세대, 2회 유찰, 거래 2건, 비교면적 불일치가 겹칩니다. 결론은 권리는 조건 확인 후 관리 가능, 가격은 보수적으로 접근입니다.
* 포기·말소 조건을 적용하지 않는 일반 대항력 인수 계산에서는 현재 회차 20,852,480원, 3회 유찰 시 82,441,984원, 4회 유찰 시 131,713,587원의 미배당 인수액이 계산됩니다. 이 리포트는 매각물건명세서에 기재된 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
