서울서부지방법원 2025타경51775. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 4층 411호입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2022.10.17. 설정된 지도농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 2024.12.02. 등기된 오경선의 주택임차권, 2025.08.06. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 2026.03.04. 국세 압류, 2026.03.24. 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
오경선의 임대차계약일은 2022.10.12., 확정일자는 2022.11.01., 전입·점유개시는 2022.11.11.입니다. 말소기준일 2022.10.17.보다 전입이 늦기 때문에 대항력이 없고, 보증금 240,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다. 배당요구는 이루어졌지만, 현재 최저매각가를 전제로 한 배당계산에서는 선순위 근저당권조차 전액 배당되지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51775 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 4층 411호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 교육연구 및 복지시설(공부상 용도) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상12층 중 4층 · 사용승인 2006.01.20. |
| 소유자 | 최경희 |
| 감정가 / 최저가 | 990,000,000원 / 405,504,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 청구금액 | 248,491,234원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.06.03. 최경희가 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 2022.10.17. 지도농업협동조합이 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권은 2025.11.27. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 경매상 말소기준 자체는 최초 근저당 설정일인 2022.10.17.입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오경선 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 확정 2022.11.01. 전입·점유 2022.11.11. 배당요구 2024.12.02. | 대항력 없음 | 후순위 배당 | 승계 0원 |
임대차계약은 2022.10.12. 체결됐지만 주택임대차보호법상 대항력 판단에서 중요한 전입·점유는 2022.11.11.입니다. 이는 2022.10.17. 말소기준 근저당보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 후순위 임차인으로 보며, 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 41%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 990,000,000원, 4회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 405,504,000원으로 감정가의 40.96%입니다. 인수액이 없으므로 권리분석상 실질취득 기준도 405,504,000원입니다.
다만 이 물건은 감정평가상 교육연구 및 복지시설(공부상 용도)로 이용 중이고, 토지 이용도 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)·제2종근린생활시설 건부지로 조사됐습니다. 일반 아파트나 통상적인 주거용 오피스텔과 동일한 환금성을 전제로 가격을 평가하면 안 됩니다. 동일·유사 실거래 시세가 제시되지 않은 만큼 감정가 대비 59.04% 할인만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 405,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,455,040원 |
| 2. 근저당 · 지도농업협동조합 | 480,000,000원 | 399,048,960원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 248,491,234원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 248,491,234원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 976,982,468원 중 예상 배당액은 399,048,960원, 미배당액은 577,933,508원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근이며 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대·연립주택, 노변 근린생활시설, 은평구청, 학교, 공원 등이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상·감정평가상 교육연구 및 복지시설로 이용 중입니다. 일반 공동주택으로 전제한 가격·수요 판단은 피해야 합니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 4m 내외의 막다른 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 2,555㎡, 공시지가 3,080,000원/㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다.
- 시설. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러 설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인이 최우선. 교육연구 및 복지시설의 사용·영업·전용 가능 범위와 관련 법규, 집합건축물대장 및 관리규약을 입찰 전에 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 오경선 임차권은 대항력이 없어 매각으로 소멸하는 구조지만, 매각물건명세서와 등기부 원본에서 인수문구가 없는지 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기와 실제 현재 점유상태는 별개일 수 있으므로 현황조사와 현장점유자를 확인하고 인도 절차를 예상해야 합니다.
- 가격은 감정가 할인율로 판단 금지. 4회 유찰로 최저가는 감정가의 40.96%까지 내려왔지만, 특수용도 물건의 적정 시세·매수층을 별도로 검증해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 5회 유찰 시 324,403,200원, 6회 유찰 시 259,522,560원으로 내려가며, 매수인 인수액은 두 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
- 세금·관리비. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 관련 세금과 체납 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현재의 매각 진행상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리관계는 비교적 분명합니다. 2022.10.17. 근저당이 말소기준이고, 오경선은 2022.11.11. 전입·점유로 후순위이므로 보증금 240,000,000원을 낙찰자가 떠안지 않습니다. 현재 최저매각가 기준 실질취득액은 405,504,000원, 인수액은 0원입니다.
하지만 투자판단의 핵심은 권리보다 용도와 환금성입니다. 공부상 이용이 교육연구 및 복지시설이고 이미 4회 유찰됐습니다. 비교 가능한 실거래 가격 근거가 없는 상태에서 감정가 대비 40.96%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다. 권리 리스크는 낮지만, 특수용도·환금성 리스크는 높게 보는 C등급 물건으로 정리하는 것이 적절합니다.
