서울서부지방법원 2025타경51775. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 제4층 제411호입니다. 사건의 말소기준권리는 2022.10.17. 지도농업협동조합 근저당권 480,000,000원입니다. 이후 등기된 오경선의 주택임차권, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국세 압류와 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 오경선과 택금융 2건입니다. 두 신고 모두 전입일이 2022.11.11.로, 말소기준권리인 2022.10.17.보다 늦습니다. 따라서 신고된 보증금이 각 240,000,000원이더라도 대항력이 없고, 배당으로 회수하지 못한 금액을 매수인이 승계하지 않습니다. 이 사건의 매수인 인수액은 회차와 관계없이 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51775 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 제4층 제411호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(공부상 용도) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층·지상12층 중 4층 · 사용승인 2006.01.20 |
| 소유자 | 최경희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 990,000,000원 / 506,880,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 248,491,234원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 소멸
말소기준인 지도농업협동조합 근저당권은 2025.12.29. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 근저당권자가 바뀌었을 뿐 기준권리의 순위는 2022.10.17.을 유지합니다. 오경선의 임차권등기와 현재 진행 중인 두 경매개시결정, 국세 압류는 모두 이보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 신고 2건 모두 대항력 없음
| 신고인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 오경선 배당요구 2024.12.02 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 2022.11.11 2022.11.01 | 240,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 아님 |
| 택금융 배당요구 2025.08.04 | 주거 | 2022.11.11 2022.11.01 | 240,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 아님 |
두 신고 모두 임대차계약일 또는 확정일자가 말소기준권리와 가깝지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록일과 점유개시일이 2022.11.11.로 기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 기록은 있으나 배당순위와 실제 배당액은 원본 배당요구서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
③ 가격 해석 — 51.2%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 990,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 506,880,000원입니다. 감정가 대비 51.2%, 금액으로는 483,120,000원 낮아졌습니다. 다만 동일·유사 용도의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
특히 이 호실의 이용상태는 아파트나 일반 주택이 아니라 교육연구 및 복지시설(공부상 용도)입니다. 주거용 부동산의 감정가 할인율과 같은 방식으로 해석하면 안 됩니다. 실제 사용 가능 범위, 매수 수요, 자금조달 가능 여부와 재매각 기간을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 506,880,000원 | 477,571,268원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 405,504,000원 | 577,933,508원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 324,403,200원 | 657,920,913원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 506,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,468,800원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 지도농업협동조합 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 갑구 25번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 248,491,234원 | 19,411,200원 |
| 4. 갑구 27번 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 248,491,234원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 976,982,468원 중 499,411,200원이 배당되고, 미배당액은 477,571,268원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권 미배당과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설(공부상 용도)로 이용 중이며, 토지는 교육연구 및 복지시설 중 노인복지시설과 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대·연립주택, 노변 근린생활시설, 학교와 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있습니다.
- 도로. 남동측과 남서측으로 폭 약 4m 내외의 막다른 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층·지상12층 건물이며 도시가스 개별난방, 승강기·소화전·화재탐지·스프링클러 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 호실의 건축물대장상 세부 용도와 현재 운영 형태를 확인하고, 원하는 방식의 사용이 가능한지 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 오경선·택금융 신고와 실제 점유자가 일치하는지 현장조사와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 두 신고의 관계. 동일한 보증금·전입일·확정일자가 기재된 이유와 채권양도 또는 신고 관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전. 지도농업협동조합 근저당이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역과 현재 채권액을 최신 등기부 및 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 51.2%라는 할인율이 아니라 유사 용도의 실제 거래가격과 예상 재매각 기간을 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 세금·관리비. 국세 압류와 미납 관리비, 공용부분 체납액 및 배당에 영향을 줄 당해세를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 건물 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개다”
권리관계만 보면 매수인이 승계할 임차보증금이나 선순위 권리는 없습니다. 오경선과 택금융의 신고 보증금은 각각 240,000,000원이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 미배당액도 매수인에게 넘어오지 않습니다. 권리 인수는 0원이라는 결론이 명확합니다.
그러나 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 용도와 환금성입니다. 감정가 990,000,000원에서 3회 유찰돼 506,880,000원까지 내려왔어도, 교육연구 및 복지시설이라는 공부상 용도와 실제 점유관계, 유사 물건 거래가격을 확인하지 않으면 할인율의 의미를 판단하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격 판단은 보류. 용도 확인과 현장조사가 끝난 뒤에야 응찰가를 결정할 수 있는 사건입니다.
