서울서부지방법원 2025타경51785. 서대문구 연희동 라온빌라 5층 502호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 4회 유찰된 63,898,000원의 최저가가 아닙니다. 임차인 유연화는 임대차계약일 2018.01.31, 점유개시 2018.02.01, 주민등록과 확정일자 2018.02.02이고, 2022.05.06 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐져 있습니다. 데이터상 말소기준은 2024.07.24 케이제이자산관리대부주식회사의 가압류이므로, 임차인의 대항요건은 그보다 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

현재 최저매각가 63,898,000원에서 집행비용 1,550,164원을 제외하면 임차인에게 62,347,836원이 배당되고, 나머지 57,652,164원이 인수됩니다. 따라서 단순 낙찰가가 아니라 63,898,000원 + 57,652,164원 = 121,550,164원을 실질취득 부담으로 봐야 합니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 대신 인수액이 늘어, 총 부담은 보증금 120,000,000원 부근에서 크게 달라지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

등기부상 2017.11.29 최철희의 근저당권 75,000,000원이 설정됐지만 2018.02.01 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 유연화가 2018.02.02 주민등록과 확정일자를 갖추고 2022.05.06 보증금 120,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 현재 데이터상 말소기준인 2024.07.24 가압류보다 선순위이므로, 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 인수권리입니다. 말소기준 이후의 서대문구 압류, 강제경매개시결정, 마포구 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 인수

유연화는 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 회차 매각대금만으로 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다. 따라서 우선변제권이 있다는 사실이 곧 인수액 0원을 뜻하지 않습니다. 배당 후 남은 보증금이 그대로 매수인에게 넘어갑니다.

③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로다

④ 시세 비교 — 거래 추세는 하락, 면적은 불일치

라온빌라의 확인된 실거래는 모두 29.98㎡이고, 경매 대상은 14.02㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 실거래 금액을 그대로 이 물건의 시세로 놓고 “실질취득 1.2억이 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 실거래는 시장 방향을 보는 참고자료로만 사용해야 합니다.

전체 3건 평균은 198,000,000원이지만 최근 12개월 거래는 2025.09의 169,000,000원 1건이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 -20.5%의 하락 추세입니다. 전체 평균 198,000,000원만을 기준으로 가격 메리트를 높게 평가할 수 없습니다. 더구나 최근 거래 역시 대상보다 면적이 큰 29.98㎡이므로, 실질취득 부담과 직접 비교해 저렴하다고 단정할 근거가 부족합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 63,898,000원 가정)

현재 회차에서 임차인 유연화에게 62,347,836원이 배당되고, 보증금 부족분 57,652,164원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 서대문구 연희동 한성화교고등학교 북서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 연희로변에 버스정류장이 있어 교통환경은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 502호, 사용승인일은 2017.06.19입니다. 위생·급배수·도시가스·소방·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 방1, 주방겸 거실, 현관, 내부계단, 다락, 제시외건물 보일러실 등이 있는 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 제시외건물. 보일러실 1㎡는 본건 건물에 포함해 평가됐습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,132,000원/㎡, 토지면적은 134.5㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 63,898,000원에 인수잔액 57,652,164원을 더한 121,550,164원이 핵심입니다.
• 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 5회 유찰 시 매각가 51,118,400원이지만 인수액은 70,201,731원으로 증가하고, 6회 유찰 시 매각가 40,894,720원에 인수액 80,241,385원으로 증가합니다.
• 임차권 원본 재확인. 유연화의 전입 2018.02.02, 확정일자 2018.02.02, 보증금 120,000,000원 및 미배당 잔액 인수 문구를 매각물건명세서와 등기부에서 재확인해야 합니다.
• 관계인 여부 확인. 임차인 유연화와 경매 신청채권자 유연화가 동일하게 표시된 점은 입찰 전 관계 자료를 확인할 사항입니다.
• 실거래 면적 차이 주의. 확인된 거래는 29.98㎡이고 본건은 14.02㎡이므로 단순 금액 비교로 적정가를 정하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래는 169,000,000원이고 이전 구간 대비 추세는 -20.5%입니다. 전체 평균 198,000,000원만 보고 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
• 환금성 보수적으로 평가. 총 8세대, 평균 유찰 9.2회, 매각률 11.76%라는 통계를 감안해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 내려가도 총 부담은 내려가지 않는다”

이 물건의 겉모습은 감정가 156,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 63,898,000원까지 내려온 할인 물건입니다. 하지만 권리분석을 거치면 의미가 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 유연화의 보증금이 120,000,000원이고, 현재 예상배당 후에도 57,652,164원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 따라서 현재 회차 실질취득 부담은 121,550,164원이며, 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커져 약 120,000,000원 수준에서 총 부담이 고정됩니다.

시장 쪽도 공격적인 판단은 어렵습니다. 최근 거래 169,000,000원은 본건보다 큰 29.98㎡ 거래이고, 본건은 14.02㎡라 직접 비교 대상이 아닙니다. 게다가 최근 거래 추세는 -20.5%입니다. 총 8세대 규모, 평균 9.2회 유찰, 매각률 11.76%라는 지표까지 겹칩니다. 결론은 “최저가 할인율은 크지만, 대항력 임차보증금 때문에 실질 가격은 거의 고정되고 환금성까지 보수적으로 봐야 하는 다세대”입니다.