서울서부지방법원 2025타경51799. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 2층 209호입니다. 현재 소유자는 주식회사이조원하우스로, 2023년 1월 매매를 원인으로 거래가액 450,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 관악농업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당이 이번 분석의 말소기준입니다.
그 뒤 2023년 10월 주식회사오케이대부캐피탈삼성의 채권최고액 165,000,000원 근저당과 전세금 10,000,000원 전세권이 설정됐고, 2025년 이후 경매개시결정과 대규모 가압류가 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 채권 미배당액은 매우 크지만, 배당 시나리오가 산정한 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51799 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층 209호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지하4층 지상12층 중 2층 209호 · 사용승인 2006.01.20 |
| 소유자 | 주식회사이조원하우스 · 2023.01.16 매매 · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 566,000,000원 / 289,792,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 119,957,259원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 겹겹이 쌓였다
말소기준은 2023.01.20 을구 7번 관악농업협동조합 근저당입니다. 이후 을구 9번 근저당, 을구 10번 전세권, 2025·2026년 경매개시결정과 가압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 2018년 이전의 전세권·근저당·가압류 등은 이미 말소됐거나 2018년 임의경매 매각 과정에서 정리된 이력입니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종훈 | 209호 · 주거 | 2024.12.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이종훈의 전입일은 2024.12.16으로 말소기준인 2023.01.20보다 늦습니다. 제공된 권리판정도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 현재 배당모델의 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 51.2%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가는 566,000,000원, 현재 최저매각가는 289,792,000원입니다. 3회 유찰 후 감정가의 51.2% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 가격과 비교하지 않은 상태에서 “시세보다 싸다”거나 “반값 매물”이라고 판단하면 안 됩니다.
특히 본건은 감정평가상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 공부상 노인복지시설이지만 조사상 일반 공동주택과 같이 입주·매매에 나이 등 제한이 없는 것으로 파악됐습니다. 그럼에도 공동주택과 동일한 환금성을 전제로 가격을 평가하는 것은 피해야 하며, 실제 거래사례와 금융·매수수요를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 289,792,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,857,088원 |
| 을구 7번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 165,000,000원 | 44,934,912원 |
| 을구 10번 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 23번 가압류 · 신용보증기금 | 577,500,000원 | 0원 |
| 갑구 24번 가압류 · 경기수산업협동조합 | 550,229,386원 | 0원 |
| 갑구 26번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 101,794,379원 | 0원 |
| 갑구 27번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 926,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,570,523,765원 중 현재 회차 예상 배당액은 284,934,912원이고 미배당액은 2,285,588,853원입니다. 이 미배당액은 배당 부족분이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·소규모 아파트가 혼재하며, 관공서·근린생활시설·공원·학교 등이 소재합니다. 감정평가상 주거지로서 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·도시가스 중앙난방·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6미터 도로와 남서측 약 2미터 막다른 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지면적은 2,555.0㎡, 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 시설 특성. 공부상 노인복지시설이지만 일반 공동주택과 같이 입주 및 매매에 나이 등 제한이 없는 것으로 파악됐고, 건물 내 식당 등 부대시설은 조사시점 당시 미운영 상태로 탐문됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 289,792,000원이 감정가의 51.2%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 노인복지시설의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 현황과 공부상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 일반 아파트와 동일한 매수수요·환금성을 전제로 입찰가를 산정하지 마세요.
- 임차인 원본 확인. 이종훈의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인하세요. 전입일 기준 대항력은 없습니다.
- 후순위 질권 확인. 을구 9번 근저당권부채권에 설정된 곽유림의 질권과 기초 근저당의 말소관계를 등기부 원본에서 최종 대조하세요.
- 다회 유찰 원인 점검. 이미 3회 유찰됐으므로 단순 가격 문제인지, 시설 용도·매수수요·점유 등 다른 요인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 231,833,600원, 5회 유찰 시 185,466,880원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있으나, 가격 판단은 시세 확인과 함께 해야 합니다.
맺으며 — “반값 감정가”보다 먼저 볼 것은 용도와 실제 시세
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 2023.01.20 관악농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당·전세권·가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 점유자 이종훈도 2024.12.16 전입해 대항력이 없고, 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 정리된다고 해서 바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 289,792,000원으로 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 이미 3회 유찰됐고, 물건 자체가 일반 아파트가 아니라 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “감정가에서 얼마나 할인됐나”가 아니라 같은 성격의 실제 거래가격과 환금성을 확인한 뒤 289,792,000원이 정말 낮은 가격인지 검증하는 것입니다. 권리 인수는 낮지만, 용도·시세·유찰 사유 확인 부담까지 감안하면 보수적으로 접근할 사건입니다.
