서울서부지방법원 2025타경51827. 마포구 성산동 ‘성산지오’ 6층 601호, 전용 20.04㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김인화이고 2021.12.24. 거래가액 290,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 보증금 290,000,000원의 주택임차권입니다. 하지수의 주민등록·점유개시는 2021.12.13., 확정일자는 2021.11.03., 임차권등기는 2023.12.21.이고, 말소기준인 2024.03.12. 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 일반 원칙만 보면 매각대금에서 다 받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 붙습니다. 매각물건명세서에는 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 현재 회차 배당 계산상 하지수에게 146,106,112원이 배당되고 원칙상 부족분은 143,893,888원이지만, 이 조건이 실제 이행되면 그 부족분은 실질 0원*으로 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51827 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 30-10 성산지오 6층 601호 · 성미산로5안길 4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 전용 20.04㎡ · 6층 601호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 · 사용승인 2021.06.30. |
| 소유자 | 김인화 (2021.12.24. 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 148,992,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 ‘조건부 해소’
말소기준은 2024.03.12. 국의 압류입니다. 하지수의 임차권은 전입·점유와 확정일자, 임차권등기가 모두 이보다 앞서므로 대항력 및 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다. 현재 최저가 148,992,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,885,888원 공제 후 임차인 배당은 146,106,112원이고, 원칙상 보증금 부족분 143,893,888원이 매수인 인수액이 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하지수 전유부분 전부 | 290,000,000원 | 2021.12.13. | 2021.11.03. | 배당요구 2023.12.21. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 임차권승계인 잔액청구 포기·임차권 말소 조건 |
주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 매각물건명세서에 기재된 임차권승계인입니다. 실제 임차인은 하지수 1명이며 보증금 290,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약이 이행되면 가격은 크게 낮아진다
성산지오의 실거래 표본은 2건입니다. 전용 20.04㎡ 5층이 2021.10. 290,000,000원, 전용 18.91㎡ 6층이 2021.07. 260,000,000원에 거래됐고, 시세 지표의 최근 12개월 평균은 275,000,000원, 최신 거래는 290,000,000원입니다. 현재 최저가 148,992,000원은 최근 12개월 평균의 54.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 20.04㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 18.91㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 275,000,000원 |
여기서 반드시 구분해야 합니다. 확약이 없다면 최저가 148,992,000원만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 현재 회차의 낙찰가와 원칙상 인수액을 합치면 보증금 규모가 실질적인 취득부담의 중심이 되기 때문입니다. 반면 매각조건대로 잔액청구 포기와 임차권 말소가 이행되면 인수액이 0원이 되어 실질취득은 148,992,000원으로 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,992,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,885,888원 |
| 1. 임차인 하지수 보증금 | 290,000,000원 | 146,106,112원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 하지수 보증금 미배당액은 143,893,888원입니다. 다만 임차인과 임차권승계인이 이 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 조건 이행 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중이며, 전용 20.04㎡입니다.
- 입지. 서울성서초등학교 남서측 인근으로 단독·다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 망원역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2021.06.30.이며 승강기·난방·주차장·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 약 4미터, 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 대지 479.0㎡, 완경사 사다리형이며 공시지가는 5,647,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 24세대, 실거래 표본 2건이고 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.6회, 매각률 5.26%입니다. 현재 사건도 3회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 임차인과 임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 붙어 있는지 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 확약 이행 여부. 확약이 이행되지 않는다면 현재 회차 기준 143,893,888원의 원칙상 미배당 보증금 인수 구조로 돌아갑니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.24. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 등기부와 관련 원본 서류에서 현재 효력과 처리관계를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 제한. 거래 표본이 2건이므로 개별 호수의 층·상태 차이와 현재 시장가격을 추가 확인해야 합니다.
- 3회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가의 51.2% 수준이지만, 단지 평균 유찰 횟수도 3.6회이므로 할인율만으로 유동성이 높다고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 성립하면 싸지는 물건”
이 사건은 표면적으로 감정가 291,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 148,992,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 가격보다 먼저 봐야 할 것은 290,000,000원의 선순위 대항력 임차권입니다. 확약을 빼면 현재 회차에서도 143,893,888원이 매수인에게 남는 구조이고, 낙찰가가 더 내려가면 미배당 보증금은 더 커집니다.
반대로 매각물건명세서 기재대로 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다면, 그 임차인에 관한 실질 인수액은 0원*이 됩니다. 이 경우 실질취득은 148,992,000원이고 시세 지표 최근 12개월 평균 275,000,000원의 54.2% 수준입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격 메리트는 크지만, 그 메리트는 확약의 실제 이행을 전제로 한다”입니다. 3회 유찰과 낮은 매각률까지 감안하면 권리 조건을 원본으로 확인한 뒤 접근해야 하는 조건부 가격형 물건입니다.
* 매각물건명세서 기재상 임차인 및 임차권승계인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 적용한 실질 인수액입니다. 해당 조건을 적용하지 않은 현재 회차의 계산상 미배당 보증금은 143,893,888원입니다.
