의정부지방법원 2025타경62991. 고양시 덕양구 원흥동 휴로스센트럴 302의 5층 501호 오피스텔입니다. 감정가 202,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저가는 23,765,000원입니다. 겉으로는 큰 폭의 가격 하락이지만, 이 물건의 핵심은 등기부에 남아 있는 보증금 180,000,000원의 주택임차권입니다.
임차인 민경용은 2021.08.30 전입신고를 마쳤고, 2021.08.02 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023.06.09 세명건설산업 가압류보다 앞선 임대차이므로 대항력이 있습니다. 매각물건명세서에도 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 단순히 낮은 최저매각가를 기준으로 투자 가치를 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62991 (강제경매 · 고양지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 727 휴로스센트럴 302 · 5층 501호 도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 서오릉로 644 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 이용 · 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 유한회사두영건설산업 (2021.08.27 소유권이전 · 거래가액 211,820,000원) |
| 감정가 | 202,000,000원 |
| 최저매각가 | 23,765,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 민경용 / 180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.09 갑구 7번 · 세명건설산업 주식회사 가압류 12,787,500원 |
| 임차보증금 | 민경용 · 180,000,000원 (대항력 있음) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특별사항 | 한국토지주택공사 우선매수신고(2026.01.19) · 공매공고 부기등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2023.06.09 세명건설산업 주식회사의 가압류입니다. 그 뒤로 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 신탁등기와 과거 강제경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.
하지만 매각으로 등기상 권리가 정리된다는 것과 임차인의 보증금 인수 문제가 사라진다는 것은 다릅니다. 민경용의 임차권등기는 2025.09.10에 이루어졌지만, 실제 전입신고와 점유개시는 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 후순위에 등기된 임차권이라는 이유만으로 보증금 인수 위험을 제외할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.8억원의 대항력 인수형
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 민경용 건물 전부 · 주거용 |
전입 2021.08.30 확정 2021.08.02 점유개시 2021.08.27 |
180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
실제 임차인 1명. 임차인 민경용은 배당요구를 하였으며, 을구 1번 주택임차권등기의 권리자입니다.
| 임대차계약일 | 2021.07.22 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.08.02 |
| 점유개시일 | 2021.08.27 |
| 전입신고일 | 2021.08.30 |
| 임차권등기일 | 2025.09.10 (을구 1번) |
| 보증금 | 180,000,000원 |
| 예상 우선배당 | 22,937,230원 |
| 예상 매수인 인수 | 157,062,770원 |
③ 최저가는 내려가도 실질취득은 약 1.8억원
현재 최저가 23,765,000원에서 예상 집행비용 827,770원을 먼저 차감하면, 임차인에게 돌아가는 예상 배당금은 22,937,230원입니다. 보증금 180,000,000원 중 나머지 157,062,770원은 매수인의 부담으로 남습니다.
| 유찰 시나리오 | 최저매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 감정가의 11.76% |
23,765,000원 | 22,937,230원 | 157,062,770원 |
| 7회 유찰 시 감정가의 8.24% |
16,635,499원 | 15,936,060원 | 164,063,940원 |
| 8회 유찰 시 감정가의 5.76% |
11,644,849원 | 11,035,242원 | 168,964,758원 |
이 물건은 낙찰가가 보증금보다 낮은 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인의 배당금도 감소하고 매수인이 인수할 금액은 증가합니다. 따라서 유찰이 추가로 발생하더라도 낙찰가와 인수금을 합친 실질취득 부담은 보증금인 180,000,000원 안팎으로 유지됩니다. 집행비용 추정액에 따른 회차별 차이는 있지만, 최저가 하락 폭만큼 총취득 부담이 내려가는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 827,770원 |
| 1. 임차인 민경용 · 우선변제 | 180,000,000원 | 22,937,230원 |
| 2. 가압류 · 세명건설산업 | 12,787,500원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 277,803,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 70,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국렌탈 | 11,588,550원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 | 510,239,400원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 전문건설공제조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매신청채권 · 민경용 | 180,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용을 우선 차감한 단순 추정입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되었으며 실제 배당액과 인수금은 달라질 수 있습니다. 경매신청채권과 임차보증금의 동일 채권 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ LH 우선매수권 — 일반 입찰자의 낙찰 제한
매각물건명세서에는 임차인 민경용으로부터 우선매수권을 양도받은 한국토지주택공사가 2026.01.19 우선매수신고서를 제출한 사실이 기재되어 있습니다. 근거는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조 제2항입니다.
또한 LH 우선매수신고가 존재한다는 사실만으로 임차인의 대항력이나 보증금 인수 위험이 자동 소멸하는 것은 아닙니다. 임차권의 배당 및 인수 관계는 별도의 권리분석 대상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 도래울초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 20층 건물 중 5층 501호이며, 난방·위생·급배수·승강기·소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로 및 주차. 제반 차량 출입이 가능한 도로 기반시설과 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·원흥공공주택지구· 과밀억제권역 등에 해당합니다. 대로2류 및 중로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔의 실제 매매가격과 거래 유동성은 별도 확인이 필요합니다. 현 최저가가 아니라 보증금 인수분을 합한 실질취득 부담을 기준으로 주변 매매사례와 비교해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 23,765,000원에 예상 보증금 인수액 157,062,770원을 합산해 자금 계획을 세워야 합니다. 최저가만으로 할인율을 판단하지 마세요.
- 임차권 인수. 민경용의 대항력과 배당 부족분 인수 조건이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인 부담입니다.
- LH 우선매수권. 2026.01.19 우선매수신고가 제출된 사건입니다. 입찰 전에 우선매수권의 행사 여부와 매각 절차를 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일인입니다. 임대차계약서·보증금 지급자료·임차권등기명령 관련 서류를 대조하고, 동일 채권의 중복 기재 여부를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 여부. 한국자산관리공사의 공매공고가 등기되어 있습니다. 법원경매와 공매의 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.
- 압류 및 세금. 국세·지방세·건강보험 관련 압류가 존재합니다. 실제 당해세와 우선 배당 관계를 확인해 예상배당 및 인수금 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 관리비 및 점유. 미납 관리비, 실제 점유 상태, 명도 가능 여부와 비용을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물가격을 확인하고, 약 1.8억원의 실질취득 부담을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 매각기일 2026.10.13 전에 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 임차권등기 및 우선매수신고 관련 원본을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 2,376만원, 실질 부담은 1.8억원”
이 물건의 핵심은 낮은 최저매각가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원과 매수인이 떠안게 되는 미배당액입니다. 현재 23,765,000원에 낙찰받는다고 가정해도 예상 인수금은 157,062,770원이며, 실질취득 부담은 약 1.8억원입니다.
추가 유찰이 발생해 최저가가 더 내려가더라도, 임차인 배당금이 감소하는 만큼 매수인 인수금은 증가합니다. 따라서 유찰만을 기다리는 방식으로 실질취득 부담을 크게 낮추기는 어렵습니다. 주변 실거래 검증 없이 최저가만 보고 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
여기에 LH의 우선매수신고까지 존재합니다. 이는 일반 외부 입찰자의 최종 낙찰 기회를 제한하는 중요한 요인입니다. 공매공고와 다수 압류, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계 역시 추가 확인이 필요합니다.
결론적으로 6회 유찰이라는 숫자보다 보증금 인수 구조와 우선매수권이 먼저입니다. 실질취득 부담 약 1.8억원을 기준으로 시세를 판단해야 하며, LH 우선매수권이 행사되는 경우 외부 낙찰 자체가 제한될 수 있는 사건입니다.
