의정부지방법원 2025타경62991. 고양시 덕양구 원흥동 휴로스센트럴 302의 5층 501호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 표면 가격은 감정가 202,000,000원에서 네 차례 유찰돼 48,500,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건에서 입찰자가 봐야 할 숫자는 최저가가 아닙니다. 임차인 민경용의 보증금 180,000,000원 중 현재 매각가로 배당할 수 있는 금액은 47,227,000원이고, 남는 132,773,000원은 매수인이 인수합니다.
즉 48,500,000원에 낙찰받는다고 해서 48,500,000원짜리 오피스텔을 취득하는 구조가 아닙니다. 낙찰대금과 인수 보증금을 합친 현재 기준 실질취득액은 181,273,000원입니다. 국세·지방세가 당해세로 먼저 차감되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액은 더 커질 수 있으므로, 이 금액도 세금 확인 전 기준치로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 727 휴로스센트럴 302 5층 501호 · 경기도 고양시 덕양구 서오릉로 644 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 5층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사두영건설산업 (2021.08.27. 소유권이전 · 거래가액 211,820,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 48,500,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 민경용 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 보증금 180,000,000원
말소기준권리는 2023.06.09. 세명건설산업 주식회사의 가압류 12,787,500원입니다. 이보다 앞서 민경용은 2021.08.27. 점유를 시작하고 2021.08.30. 전입신고를 마쳤으며, 확정일자는 2021.08.02.입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준보다 선순위인 대항력 있는 임차인이고, 배당으로 전액을 돌려받지 못하면 부족액이 매수인에게 넘어갑니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정·배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 민경용 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 전입 2021.08.30 점유 2021.08.27 | 확정 2021.08.02 배당요구 2025.09.10 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 2025.09.10. 설정된 을구 1번 임차권등기는 매각으로 등기 자체가 말소되더라도, 명세서에 적힌 대로 보증금 180,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰에도 총 취득비용은 거의 그대로
대항력 인수형은 유찰 횟수가 늘어 최저가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아닙니다. 배당 가능한 금액이 줄어드는 만큼 임차보증금 미배당액, 즉 매수인 인수액이 증가하기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 24.01% | 48,500,000원 | 132,773,000원 | 181,273,000원 |
| 5회 유찰 시 16.81% | 33,950,000원 | 147,061,100원 | 181,011,100원 |
| 6회 유찰 시 11.76% | 23,765,000원 | 157,062,770원 | 180,827,770원 |
현재 회차부터 6회 유찰 가정까지 최저가는 48,500,000원에서 23,765,000원으로 절반 이상 내려가지만, 실질취득은 181,273,000원 → 181,011,100원 → 180,827,770원으로 거의 변하지 않습니다. 보증금 180,000,000원을 중심으로 총액이 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,000원 |
| 1. 임차인 민경용 보증금 | 180,000,000원 | 47,227,000원 |
| 2. 후순위 채권자 | 1,622,418,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 1,273,000원을 제외한 47,227,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 132,773,000원은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선차감액이 발생하면 임차인 배당은 줄고 매수인 인수액은 늘어날 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 덕양구 도내동 소재 도래울초등학교 북측 인근이며, 주위에 아파트단지, 오피스텔과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 20층 건물 중 5층 501호입니다. 난방·위생·급배수, 승강기와 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·주차. 차량 출입이 가능한 도로 기반시설과 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·원흥보금자리 지구단위계획구역·원흥공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 대로2류와 중로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔이고 이미 4회 유찰됐다는 결과 자체가 현 가격대의 외부 수요가 강하지 않았음을 보여줍니다. 실질취득액과 한국토지주택공사 우선매수 가능성을 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액 확인. 현재 기준 48,500,000원에 132,773,000원을 더한 181,273,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 132,773,000원보다 커질 수 있습니다.
- 임대차 실체 재검증. 임차인과 신청채권자가 민경용으로 동일하고 보증금과 청구액도 180,000,000원으로 같으므로 계약서·계좌이체·점유자료·집행권원을 대조해야 합니다.
- 우선매수 절차 확인. 한국토지주택공사의 2026.01.19. 우선매수신고가 현재도 유효한지, 외부 최고가신고 후 우선매수가 어떻게 진행되는지 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 공매 병행 여부 확인. 한국자산관리공사 2024-17143-001 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 진행상황을 교차 확인해야 합니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기 후 현재 점유자와 실제 이용상태, 인도 가능 시점을 현황조사 원본과 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 202,000,000원이나 4회 유찰 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔 거래가격과 임대수익을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·우선매수신고·세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “48,500,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 네 차례 유찰된 최저가가 아니라 대항력 있는 보증금 180,000,000원입니다. 현재 회차에서 낙찰대금 48,500,000원과 인수액 132,773,000원을 합치면 실질취득은 181,273,000원입니다. 다섯 번째·여섯 번째 유찰을 가정해도 실질취득은 각각 181,011,100원과 180,827,770원으로 거의 변하지 않습니다.
여기에 당해세가 확인되면 인수액이 더 늘 수 있고, 임차인과 신청채권자가 동일해 임대차 실체의 원본 검증이 필요하며, 한국토지주택공사가 우선매수신고까지 제출했습니다. 후순위 등기들이 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 외부 입찰자에게는 가격 착시와 인수 부담, 우선매수 제한이 동시에 존재합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않고, 최고가를 써도 낙찰이 보장되지 않는 사건입니다.