서울서부지방법원 2025타경51848. 은평구 진관동 은평헤스티아2차 3층 311호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 115,000,000원, 현재 최저매각가는 92,000,000원으로 감정가의 80%이고 유찰 횟수는 3회입니다.
이 사건의 핵심은 보증금 154,000,000원의 주택임차권입니다. 신동주는 2022.06.07 확정일자를 받고 2022.06.24 전입·점유를 시작했으며, 2024.08.14 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2025.02.17 압류이므로 임차인은 대항력 있고 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다. 통상이라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 유지되는 유형입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 신동주의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이고, 2026.06.26 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 적용되는 신동주 관련 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 실제 임차인은 신동주 1명이며 주택도시보증공사는 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51848 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 진관동 100-1 은평헤스티아2차 3층 311호 |
| 도로명 | 서울특별시 은평구 통일로 1022 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상12층 · 사용승인일 2016.11.08 |
| 소유자 | 조환성 · 2022.07.08 소유권이전 · 거래가액 154,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 92,000,000원 (감정가 80%, 3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 154,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 대지권 | 소유권대지권 미등기 · 적정대지권 7.24㎡를 전제로 평가 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신동주 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 154,000,000원 | 2022.06.24 / 2022.06.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 주택도시보증공사 확약 적용 |
말소기준은 2025.02.17 영등포세무서장 압류입니다. 신동주의 전입일 2022.06.24와 임차권등기 2024.08.14가 모두 앞서므로 원칙상 임차권은 매수인에게 인수되는 구조입니다. 현재 매각가 92,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 2,056,000원을 먼저 차감하고 임차인에게 89,944,000원이 배당되어, 64,056,000원의 미배당 보증금이 계산됩니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 ‘확약 적용 후 실질취득’으로 본다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형 물건이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정됩니다. 이 사건도 확약이 없었다면 현재 회차 기준 최저가 92,000,000원에 인수액 64,056,000원이 붙어 156,056,000원의 실질 부담 구조가 됩니다.
그러나 이 사건은 확약으로 해당 임차인 인수가 실질 0원이므로, 현재 회차의 실질취득 기준액은 92,000,000원입니다. 다만 동일 물건과 비교할 최근 실거래 근거가 없어 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 시뮬레이션 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 80%) | 92,000,000원 | 64,056,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 64%) | 73,600,000원 | 82,124,800원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 51%) | 58,880,000원 | 96,579,840원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 임차인 신동주 보증금(우선변제) | 154,000,000원 | 89,944,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 154,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 신동주 보증금 부족분은 64,056,000원입니다. 다만 2026.06.26 확약에 따라 이 잔존액에 대한 매수인 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 압류 4건과 관련해 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 대지권·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 대지권. 현재 소유권대지권은 미등기 상태입니다. 동일 전유면적 다른 호수의 대지권은 7.24㎡로 확인되며, 이 물건도 적정대지권 7.24㎡가 향후 등기될 것을 전제로 평가됐습니다. 2026.04.10 은평구 사실조회 회신에서는 건축사업이 완료됐다고 확인됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가서상 311호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 전제해서는 안 됩니다.
- 입지. 지하철 3호선 구파발역 남서측 인근이며 아파트, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 구파발역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·도시개발구역·재정비촉진지구·과밀억제권역이며, 동측 중로와 서측 광대로에 접합니다. 공시지가는 9,266,000원/㎡입니다.
- 건물. 2016.11.08 사용승인, 철근콘크리트구조 지하4층 지상12층으로 승강기·도시가스·주차장·소화전·급배수 설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.26 제출된 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 원본 매각서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 확약이 있더라도 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 과정과 필요한 서류·협조 절차를 확인하세요.
- 대지권 미등기. 적정대지권 7.24㎡가 등기될 것을 전제로 평가·매각되는 구조이므로, 현재 등기 진행상태와 향후 소유권대지권 등기 가능성을 확인해야 합니다.
- 압류·당해세. 영등포세무서·금천세무서·강서세무서 및 국민건강보험공단 관련 압류가 확인됩니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 80%, 3회 유찰이라는 숫자만 보고 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요. 비교 가능한 최근 거래가격을 별도로 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 중이므로 근린시설·오피스텔의 실제 사용, 전입·영업 가능 여부와 환금성 차이를 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기 순위만 보면 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 신동주의 보증금 154,000,000원은 최저가 92,000,000원보다 크고, 현재 회차 배당 시뮬레이션상 64,056,000원이 남습니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질 부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 구조입니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.06.26 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 냈다는 점이 결정적입니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득 기준은 92,000,000원입니다. 다만 최근 실거래 비교 근거가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없고, 3회 유찰과 소유권대지권 미등기라는 확인 과제가 남습니다. 권리의 가장 큰 위험은 확약으로 해소됐지만, 대지권과 가격 검증까지 끝나야 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.
