158,720,000원
서울서부지방법원 2025타경51864. 서울 은평구 신사동 엘렌시아14차 제2층 201호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 중앙그룹주식회사이고, 신청채권자 김현빈이 195,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 그런데 김현빈은 이 부동산에 전입해 있던 실제 임차인 1명이자 195,000,000원 임차권등기권자이기도 합니다.
이 사건의 핵심은 낙찰대금과 임차보증금을 별개의 부담처럼 단순 합산하지 않는 것입니다. 임차인과 신청채권자가 동일인이므로 경매대금에서 김현빈에게 배당되는 금액은 보증금 회수에 충당되고, 매수인이 떠안는 금액은 배당받지 못한 잔액입니다. 현재 회차에서는 김현빈에게 155,697,920원이 배당되고 39,302,080원이 미배당되므로, 매수인의 실질부담은 158,720,000원 + 39,302,080원 = 198,022,080원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51864 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 40-19 엘렌시아14차 제2층 제201호 도로명: 서울특별시 은평구 은평터널로 196-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택·단지형다세대 · 지상 6층 건물 내 2층 201호 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 · 2015.12.09 준공 · 10세대 |
| 소유자 | 중앙그룹주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 158,720,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현빈 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
등기부상 과거 우리은행 근저당권 655,200,000원이 있었지만 2016.03.21 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.02.02 은평세무서장의 압류입니다. 이후의 임차권등기와 경매개시결정 등기는 매각으로 말소되지만, 임차인 김현빈은 그보다 앞선 2021.03.02 전입·점유로 대항력을 갖습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현빈 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 195,000,000원 | 전입·점유 2021.03.02 확정 2021.01.21 증액 확정 2022.11.09 | 2025.03.05 | 대항력 있음 우선변제 확인 승계 없음 |
임대차계약은 2021.01.14 체결됐고, 보증금은 최초 185,000,000원에서 2022.11.09 10,000,000원 증액돼 총 195,000,000원입니다. 확정일자는 2021.01.21과 2022.11.09로 기재돼 있으나, 현재 배당 계산은 신청채권자 김현빈에게 155,697,920원을 배당하고 나머지를 미배당으로 산정한 구조입니다. 입찰 전 배당요구 종기, 집행권원과 임대차보증금 채권의 동일성, 배당순위를 원본으로 대조해야 합니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총액은 거의 같다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득입니다.
| 회차 | 매각가 | 김현빈 배당 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 64% | 158,720,000원 | 155,697,920원 | 39,302,080원 | 198,022,080원 |
| 3회 유찰 시 51% | 126,976,000원 | 124,398,336원 | 70,601,664원 | 197,577,664원 |
| 4회 유찰 시 41% | 101,580,800원 | 99,358,669원 | 95,641,331원 | 197,222,131원 |
최저가는 158,720,000원 → 126,976,000원 → 101,580,800원으로 크게 내려가지만, 실질취득은 198,022,080원 → 197,577,664원 → 197,222,131원으로 거의 고정됩니다. 집행비용 차이만큼 소폭 변할 뿐, 보증금 195,000,000원 부근에서 총부담이 고정되는 대항력 인수형의 전형적인 모습입니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,022,080원 |
| 1. 경매신청채권자 · 김현빈 | 195,000,000원 | 155,697,920원 |
| 미배당 보증금 잔액 · 매수인 인수 | - | 39,302,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 158,720,000원 중 집행비용 3,022,080원을 제외한 155,697,920원이 신청채권자 김현빈에게 배당되는 계산입니다. 동일한 195,000,000원 보증금 채권을 배당액과 인수액으로 이중 합산해서는 안 되며, 매수인 인수는 미배당 잔액 39,302,080원으로 계산해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신사초등학교 북서측 인근으로 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 6호선 새절역이 소재해 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 평스라브 지붕의 지상 6층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 화재탐지, 승강기설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 3~4M의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지이며 면적은 168.3㎡, 공시지가는 3,504,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·신사생활권 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 회차 기준 158,720,000원이 아니라 미배당 인수액을 포함한 198,022,080원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 이중 합산 금지. 김현빈에게 배당되는 155,697,920원과 보증금 195,000,000원을 별개의 채무처럼 더하지 말고, 미배당 잔액만 인수액으로 계산해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일성 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 주민등록, 점유현황, 임차권등기명령과 강제경매 집행권원을 서로 대조해야 합니다.
- 우선변제 순위 확인. 확정일자 2021.01.21과 2022.11.09, 배당요구일 2025.03.05 및 압류 2023.02.02의 관계를 배당표 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 실거래 별도 조사. 확인된 비교 거래가격이 없으므로 인근 동일 용도·면적 다세대의 최근 거래와 매물 호가를 별도로 조사해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 퇴거 여부를 현장에서 확인하고, 인수보증금 반환과 명도 절차를 함께 계획해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래허가구역 적용 대상과 허가 필요 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구서와 최신 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 “198,022,080원 실질취득”
이 물건은 감정가 248,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 158,720,000원까지 내려왔습니다. 그러나 임차인 김현빈의 보증금 195,000,000원이 최저가보다 크고, 2021.03.02 전입·점유가 말소기준 압류보다 빠릅니다. 현재 회차 예상배당 후 남는 39,302,080원을 매수인이 인수하면 실질취득은 198,022,080원입니다.
추가 유찰 시에도 실질취득은 197,577,664원과 197,222,131원으로 거의 고정됩니다. 따라서 이 사건을 감정가의 64%에 취득하는 물건으로 보면 안 됩니다. 실거래 비교값이 없는 데다 10세대 규모, 평균 4.9회 유찰 통계, 임차인과 신청채권자가 동일한 특수관계 확인 문제가 함께 남아 있습니다. 표면 최저가는 낮지만 권리와 가격 계산은 단순하지 않은 C등급 검증형 물건입니다.
