서울서부지방법원 2025타경51876. 은평구 구산동 트라움하임구산 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택 단지형다세대)으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2020.01.30이고 대상 면적은 29.92㎡입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 낮아진 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계입니다.
강연경은 임차보증금 195,000,000원, 전입·확정일자 2021.03.16, 점유개시 2021.03.23인 임차권자입니다. 2025.03.24 주택임차권등기까지 마쳤고, 말소기준으로 제시된 2025.09.03 강제경매개시결정보다 앞서는 권리입니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51876 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 177-8 트라움하임구산 1층 101호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로15길 11-14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택 단지형다세대) · 대상 면적 29.92㎡ |
| 소유자 | 박규열 · 2021.03.23 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 118,784,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강연경 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 최저가가 내려가도 인수액이 늘어난다
과거 죽변수산업협동조합의 채권최고액 2,749,500,000원 근저당권은 2021.03.23 일부포기로 이미 말소됐고, 국민건강보험공단 압류와 은평구 압류도 각각 해제되어 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.09.03 강제경매개시결정입니다. 반면 강연경의 전입·점유와 임차권은 이보다 앞서며, 매각물건명세서상 미배당 보증금은 매수인 승계 대상입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰 현재 회차 | 118,784,000원 | 78,678,976원 | 197,462,976원 |
| 4회 유찰 시 | 95,027,200원 | 102,083,290원 | 197,110,490원 |
| 5회 유찰 시 | 76,021,760원 | 120,746,632원 | 196,768,392원 |
회차가 내려가도 낙찰가 감소분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 바뀝니다. 따라서 최저가 할인율을 그대로 매수 할인율로 해석하면 안 됩니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강연경 주거 · 임차권등기 | 2021.03.16 / 2021.03.16 | 195,000,000원 | 2025.08.25 | 대항력 有 우선변제 78,678,976원 승계 예상 |
| 기사항전 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
강연경은 임차권자이면서 이 강제경매의 신청채권자이기도 합니다. 동일한 이름과 195,000,000원 금액이 임차보증금과 경매신청채권에 함께 나타나므로 이를 별도의 195,000,000원 채권 두 개로 단순 합산해 해석하면 안 됩니다. 한편 관계인 가능성 또는 가장임차인 여부를 확인할 필요가 있다는 경고가 있으나, 확인 전까지는 임차권등기와 매각물건명세서에 표시된 대항력·인수 위험을 그대로 반영하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최저가 54.0%가 아니라 실질취득 89.8%로 봐야 한다
트라움하임구산은 총 15세대, 사용승인 2020.01.30의 소규모 다세대입니다. 대상 면적 29.92㎡와 면적이 매칭되는 실거래 표본은 1건이며, 2024.04 전용 29.25㎡·1층 거래가 220,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가격도 각각 220,000,000원으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 29.25㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
최저가 118,784,000원 자체는 220,000,000원의 54.0%이지만, 인수액까지 합친 현재 회차 실질취득 197,462,976원은 실거래의 약 89.8%입니다. 실거래와의 금액 차이는 22,537,024원에 불과합니다. 여기에 별도 주거 관련 기재의 권리 불확실성, 3회 유찰, 15세대 규모와 실거래 표본 1건이라는 환금성 변수를 감안하면 최저가만 근거로 ‘시세보다 크게 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,462,976원 |
| 1. 임차인 강연경 보증금 (우선변제) | 195,000,000원 | 116,321,024원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 강연경 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
강연경 보증금의 부족분 78,678,976원은 매수인 인수 예상액입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택 단지형다세대)으로 이용 중이며, 총 15세대의 트라움하임구산 1층 101호입니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 구산동 ‘구산근린공원’ 동측 인근으로, 다세대주택·연립주택·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 구산역(지하철 6호선)이 있어 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물로 사용승인일은 2020.01.30이며 전기·위생·급배수·난방·주차·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지 동측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당하고 공시지가는 2,845,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대이고 면적 매칭 실거래가 1건으로 집계되어 있어, 220,000,000원 한 건만으로 넓은 가격대를 확정하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰원가 계산. 현재 최저가 118,784,000원이 아니라 예상 인수 78,678,976원을 합친 197,462,976원을 기본 원가로 놓고 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 4회 유찰 시 95,027,200원, 5회 유찰 시 76,021,760원으로 최저가가 내려가도 예상 인수액은 각각 102,083,290원, 120,746,632원으로 증가합니다.
- 강연경 권리 원본 확인. 임차권등기, 배당요구, 강제경매 신청이 동일인에게 연결되어 있으므로 임대차계약서·임차권등기명령·매각물건명세서의 관계를 직접 대조해야 합니다.
- 별도 주거 관련 기재 확인. 전입일·확정일자·보증금 미상 상태에서는 대항력을 단정할 수 없습니다. 추가 승계 가능성이 닫히기 전에는 안전한 권리구조로 평가하면 안 됩니다.
- 실거래 표본 주의. 비교 가능한 거래가 2024.04의 220,000,000원 1건뿐이므로 개별 내부상태와 실제 매도 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 배당에서는 당해세와 기타 비용 등에 따라 임차인 미배당액이 달라질 수 있으므로 매각 직전 최신 금액을 다시 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”이 아니라 “보증금 인수형”
감정가 232,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 118,784,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 그 숫자로 끝나지 않습니다. 대항력 있는 강연경의 보증금 195,000,000원 중 예상 미배당액 78,678,976원을 매수인이 승계하면, 현재 회차 실질취득은 197,462,976원입니다.
비교 가능한 1층 실거래 220,000,000원보다는 낮지만 차이는 22,537,024원, 약 10.2% 수준입니다. 3회 유찰이라는 이력, 15세대 다세대의 환금성, 실거래 표본 1건, 그리고 보증금·전입일이 확인되지 않은 별도 주거 관련 기재까지 감안하면 이 차이를 곧바로 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 낮지 않고, 권리확인 부담은 높습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 승계 보증금을 합친 총 부담입니다.
