서울서부지방법원 2025타경51891. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 제5층 504호는 복층 구조의 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 등기상 현 소유자 박민재는 2022년 7월 29일 매매를 원인으로 거래가 223,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부에는 임차인 엄영은의 보증금 218,000,000원짜리 주택임차권이 남아 있고, 전입·점유개시일 2022년 8월 8일은 말소기준인 2025년 8월 28일 강제경매개시결정보다 빠릅니다.

확약이 없다면 이 구조는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가에서 임차인에게 배당되는 금액은 129,194,240원이고, 룰상 미배당 보증금은 88,805,760원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 만큼 룰상 인수액이 늘어나므로, 총부담은 보증금 218,000,000원 수준에서 쉽게 낮아지지 않습니다. 그러나 이 사건에서는 주택도시보증공사가 2026년 4월 8일 확약서를 제출해 엄영은과 관련한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차인에 한해 매수인의 금전 인수는 실질 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 정리

등기부에 있었던 서서울농업협동조합 근저당권 2건은 2022년 8월 8일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025년 8월 28일의 강제경매개시결정이며, 임차인 엄영은의 확정일자·전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 빠릅니다. 따라서 확약서가 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 선순위 대항력 임차권입니다.

주택도시보증공사는 실제 점유 임차인이 아니라 엄영은의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인입니다. 따라서 엄영은의 보증금 218,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 218,000,000원을 서로 다른 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 신청채권자의 청구는 그 보증금반환채권을 승계한 것입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 승계 확약 적용

③ 가격 판단 — 감정가의 64%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저가는 131,840,000원으로 감정가 206,000,000원의 64%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않으므로, 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 결론내릴 수 없습니다. 감정가 대비 유찰률과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 이번 확약이 유효하게 적용되면 그 룰상 인수액이 실질 0원이 되므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 그럼에도 시세 자료가 없는 상태에서 2회 유찰만을 근거로 저가 매수라고 평가할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,840,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차보증금 우선변제에 사용되고, 룰상 부족분은 88,805,760원입니다. 주택도시보증공사의 청구는 엄영은의 보증금반환채권을 양수한 승계청구이므로 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 청구는 포기되고 임차권등기 말소에 동의한 상태입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가상 제5층 504호는 복층 구조의 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 3호의 부지로 이용됩니다.
• 입지. 서울특별시 은평구 신사동 소재 지하철 새절역 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 새절역이 있으며, 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 건물. 2022년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 13층 건물입니다. 급·배수, 위생, 난방 및 승강기설비가 설치돼 있고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 토지·도로. 토지면적 474.5㎡의 평지·사다리형 토지로 북서측과 북동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 6,905,000원이며 근린상업지역·지구단위계획구역입니다.
• 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고, 중로3류와 소로3류에 접합니다.
• 환금성. 새절역 인근의 2022년 사용승인 오피스텔이라는 점은 확인되지만, 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 적정성과 매도 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 2026년 4월 8일자 확약서의 제출 여부, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 문구, 임차권등기 말소 동의 및 적용 물건을 법원 기록에서 직접 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 낙찰·대금납부 이후 말소에 필요한 서류와 협조 주체, 처리시점을 확인하세요. 실질 인수 0원 판단은 이 절차가 이행된다는 전제입니다.
• 민간임대주택등기. 2022년 9월 7일 등기의 말소 여부, 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 의무가 매수인에게 승계되는지 별도로 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 건축물대장, 집합건축물대장 및 현장에서 대조해 실제 사용 가능 범위를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 64%만으로 상한가를 정하지 말고, 같은 건물·인근 오피스텔의 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 별도로 조사한 뒤 실질취득액 131,840,000원과 비교하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 점유상태와 인도 가능 시점, 명도 협의 필요 여부를 현황조사와 현장에서 재확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원은 확약 덕분, 가격 메리트는 아직 미확인”

이 물건의 핵심은 대항력 임차권이 없다는 것이 아니라, 원래는 강한 선순위 임차권이지만 승계인의 확약으로 매수인 인수위험을 제거한 구조라는 점입니다. 엄영은의 보증금은 218,000,000원이고 현재 회차 룰상 미배당액은 88,805,760원이지만, 주택도시보증공사가 잔존청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의해 실질 인수는 0원*입니다.

다만 권리위험이 낮아졌다고 가격까지 자동으로 저렴해지는 것은 아닙니다. 최저가 131,840,000원은 감정가의 64%이나, 비교할 최근 실거래가 없어 시세 할인 여부는 확인되지 않습니다. 여기에 민간임대주택등기의 의무 승계 여부도 남아 있습니다. 결론은 “주된 보증금 인수는 확약으로 해소, 민간임대주택등기와 시세는 추가 확인”입니다. 확약서 원문과 말소 절차가 확인되고, 별도 조사한 최근 시세보다 실질취득액이 충분히 낮을 때에만 입찰 논리가 완성됩니다.