서울서부지방법원 2025타경51910. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 10층 1004호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 평지붕, 지상 12층·지하 4층 규모의 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이고, 대상은 10층 1004호입니다. 소유자 이경희는 2017.11.03 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 435,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.06.10 설정된 안강농업협동조합의 채권최고액 468,000,000원 근저당권입니다.
이 기준권리 뒤로 2024.06.25 같은 안강농업협동조합의 채권최고액 72,000,000원 근저당권, 2025.09.05 김지윤의 강제경매개시결정, 2025.11.03 안강농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 과거 장신유의 전세권 240,000,000원과 함열신용협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51910 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 10층 1004호 |
| 이용상태 | 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지상12층 지하4층 · 제10층 제1004호 |
| 소유자 | 이경희 (2017.11.03 소유권이전 · 거래가액 435,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 804,000,000원 / 411,648,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김지윤 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인도 후순위
말소기준권리는 2024.06.10 안강농업협동조합 근저당권입니다. 임차인 김지윤의 전입신고일은 2024.07.02로 기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없지만, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 1004호 | 2024.07.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
전입일 2024.07.02는 말소기준권리 2024.06.10보다 늦습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 금액은 별도 확인 대상이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 해석 — 51.2%만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 411,648,000원으로 감정가 804,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 물건의 감정 이용상태는 일반 공동주택이 아니라 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 따라서 아파트 시세처럼 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준액은 최저매각가와 같은 411,648,000원입니다. 그러나 실거래 기준 가격 비교 없이 이 금액이 주변 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 3회 유찰된 사실과 특수한 이용상태를 함께 놓고 환금성과 실제 이용 가능성을 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 411,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,516,480원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 안강농업협동조합 | 468,000,000원 | 405,131,520원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 안강농업협동조합 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 김지윤 | 290,000,000원 | 0원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 안강농업협동조합 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,120,000,000원 중 채권자 배당은 405,131,520원, 미배당은 714,868,480원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족분이며 매수인 인수액과 같은 개념이 아닙니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 3호선 녹번역이 소재해 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·소화·난방·시스템에어컨 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 3회 유찰된 특수용도 집합건물인 만큼, 일반 주거상품보다 매수자 범위와 재매각 속도를 보수적으로 보는 것이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김지윤의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 원인을 매각물건명세서 및 현황조사 원문으로 대조하세요.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김지윤과 등기부상 관계인의 동일 이름 표시가 있으므로 임대차계약의 실재와 점유 경위를 확인하세요.
- 용도 확인. 현 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 일반 주거용으로 전제한 사용·임대·재매각 계획을 세우지 말고 허용 용도를 먼저 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가의 51.2%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일·유사 시설의 거래사례와 수익·환금성을 별도로 검증하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 채권자 미배당 714,868,480원은 매수인 인수금이 아닙니다. 권리 소멸 여부와 배당 부족액을 혼동하지 마세요.
- 관리·운영비 확인. 집합건물의 공용부분 관리비와 시설 운영에 필요한 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 용도가 가격을 결정한다”
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 비교적 단순합니다. 2024.06.10 안강농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 김지윤의 전입일 2024.07.02는 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 804,000,000원이 3회 유찰돼 411,648,000원까지 내려왔다는 사실보다 중요한 것은 이 물건이 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이라는 점입니다. 실거래 기준 가격 검증 없이 ‘감정가의 절반이니 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 환금성과 활용 가능성은 보수적으로 봐야 하는 물건. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 용도에 맞는 매수 수요와 재매각 가능성입니다.
