서울서부지방법원 2025타경51911. 은평구 녹번동 신현대아파트 7층 702호, 전용 84.88㎡ 아파트입니다. 감정가는 520,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가의 64%인 332,800,000원입니다. 현재 소유자는 윤명중이며, 등기에는 거래가액 150,000,000원이 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2015.02.17. 설정된 기전산업주식회사 근저당 150,000,000원입니다. 이후 기전산업주식회사 근저당 100,000,000원, 중소기업은행 근저당 228,000,000원, 가압류 4건과 압류 3건, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 가등기와 근저당권들은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51911 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 176-8 신현대아파트 7층 702호 · 서울특별시 은평구 응암로 345 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 84.88㎡ · 지상 7층 중 7층 |
| 소유자 | 윤명중 (단독소유 · 등기 기재 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 520,000,000원 / 332,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 사용승인 / 세대수 | 2004.04.16 / 12세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 7번 기전산업주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 8번 기전산업주식회사 근저당과 을구 10번 중소기업은행 근저당, 신한카드· 은평신용협동조합·신용보증기금·중소기업은행의 가압류, 국·국민건강보험공단·은평구의 압류와 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 배당가정상 매수인이 승계하는 등기상 권리는 0원입니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰로 최근 거래 아래
신현대아파트는 12세대 규모이며, 대상과 면적이 일치하는 전용 84.88㎡ 실거래는 1건 확인됩니다. 2025.06. 6층이 380,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 84.88㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 평균 | 84.88㎡ | 1건 | 380,000,000원 |
현재 최저가이자 등기상 인수액을 더한 실질취득가는 332,800,000원입니다. 최근 실거래 380,000,000원보다 47,200,000원 낮고, 비율로는 87.6%입니다. 감정가 520,000,000원과 비교하면 할인 폭은 크지만, 가격 판단의 기준은 감정가보다 실제 거래가여야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 332,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,459,200원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 기전산업주식회사 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 기전산업주식회사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 중소기업은행 | 228,000,000원 | 77,340,800원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 18,672,091원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 은평신용협동조합 | 29,349,516원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 26,370,890원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 102,038,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 654,430,947원 중 327,340,800원이 배당되고, 미배당액은 327,090,147원입니다. 중소기업은행 근저당은 77,340,800원만 배당되며, 가압류 채권과 소유자 잔여액은 0원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지상 7층 건물의 7층 702호입니다.
- 주위환경. 서울서부경찰서 동측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·주상복합·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 평지이며 동측으로 광로 한 면에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함되고 건축선에 저촉됩니다.
- 규모. 2004.04.16. 사용승인된 12세대 아파트로, 대단지보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계. 임대관계 미상 기재가 있으므로 현황조사서·매각물건명세서·전입세대·점유자를 반드시 대조하세요.
- 가격 기준. 감정가 520,000,000원이 아니라 최근 실거래 380,000,000원과 본건의 내부 상태를 기준으로 상한을 정하세요.
- 표본 한계. 동일 면적 실거래가 1건뿐이므로 인근 유사 아파트와 현재 매물 호가도 함께 비교해야 합니다.
- 당해세 확인. 국·국민건강보험공단·은평구 압류와 관련한 체납액 및 배당 우선순위를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2015.02.17. 기전산업주식회사 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
- 명도 비용. 소유자 또는 제3자 점유 여부에 따라 인도명령·이사 협의 비용과 기간이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유와 가격
이 물건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 배당가정상 매수인 인수액도 0원인 전형적인 소멸형 구조입니다. 현재 최저가 332,800,000원은 최근 확인된 실거래 380,000,000원보다 낮아 가격상 여유가 있습니다.
다만 거래 표본이 1건이고 단지가 12세대에 불과하며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 “감정가 대비 36% 할인”보다 실제 점유관계·당해세·내부 상태를 확인한 뒤에도 332,800,000원이 충분히 낮은가가 핵심입니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격은 비교우위, 임대관계 확인 전에는 조건부 접근입니다.
