서울서부지방법원 2025타경51929. 마포구 성산동 ‘궁전빌’ 4층 402호 다세대주택입니다. 권리분석의 기준은 2010.10.25. 월산새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 221,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 민경원 가처분, 서울보증보험주식회사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 조사된 임차인 LIU ZHIQUAN과 HE XINYUAN도 모두 2025.09.09. 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다.
따라서 최저매각가 178,381,000원에 낙찰된다고 가정할 때 매수인의 실질취득액은 178,381,000원 + 인수액 0원 = 178,381,000원입니다. 배당 부족액 98,066,334원은 채권자가 배당받지 못하는 금액이지, 낙찰자가 별도로 떠안는 금액이 아닙니다. 권리상 핵심 위험은 인수금이 아니라 점유 인도와 가격 적정성, 제시외 건물의 구체적 범위 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51929 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 638-1 궁전빌 제4층 제402호 도로명: 서울특별시 마포구 월드컵북로9길 67 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 한정숙 (2010.10.25. 소유권이전 · 거래가액 269,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 278,720,000원 / 178,381,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 월산새마을금고 / 166,244,370원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 매각 비고 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2010.10.25. 월산새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 2015.02.13. 동서식품주식회사 전세권은 2016.02.16. 해지로 이미 말소됐고, 2025.06.11. 김대웅 명의 주택임차권도 2025.08.19. 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 가처분·가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| LIU ZHIQUAN | 2025.09.09 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HE XINYUAN | 2025.09.09 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 전입일 2025.09.09.은 말소기준일 2010.10.25.보다 늦어 대항력이 없으므로, 각 보증금 20,000,000원은 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 메리트를 확정할 수 없다
현재 최저가는 178,381,000원으로 감정가 278,720,000원의 64% 수준입니다. 그러나 궁전빌은 8세대 규모의 다세대이고, 동일 규모의 최근 실거래와 직접 비교할 가격 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정해서는 안 됩니다.
이 물건의 실질취득액은 인수금이 없어 현재 최저가와 같은 178,381,000원입니다. 가격 검토 시에는 이 실질취득액을 기준으로 인근 다세대의 실제 거래, 전용면적·층·도로 조건·건물 상태를 현장에서 대조해야 합니다. 특히 2회 유찰됐다는 사실은 감정가 수준에서 시장의 응찰이 붙지 않았다는 결과이므로, 단순 할인율보다 현장 환금성과 개별 호수 상태를 우선 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,381,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,297,334원 |
| 1. 근저당권 · 월산새마을금고 | 221,000,000원 | 175,083,666원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 52,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 273,150,000원 | 98,066,334원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 175,083,666원이 월산새마을금고에 배당되고, 서울보증보험주식회사와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 예상됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰은 채권회수 구조를 악화시킨다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(감정가 64%) | 178,381,000원 | 175,083,666원 | 98,066,334원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 51%) | 142,704,800원 | 139,906,933원 | 133,243,067원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 41%) | 114,163,840원 | 111,765,546원 | 161,384,454원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 166,244,370원이 충족되는 시나리오지만, 3회 유찰 시부터는 충족되지 않습니다. 이는 채권자의 회수 문제이며, 후순위 임차인 보증금이나 채권 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서초교입구 교차로 남동측 인근 주택지대로, 빌라와 단독주택이 위치합니다. 성서초, 홍대부초, 홍대부여중, 홍대부여고 등 교육시설이 인근에 있습니다.
- 생활환경. 성미산로와 월드컵로 주변으로 음식점, 카페, 병원 등 생활편의시설이 위치합니다.
- 교통. 남서측 인근에 지하철 6호선 망원역이 있고, 성미산로와 월드컵북로 주변에 버스정류장이 위치합니다.
- 도로. 북측 약 4미터 도로, 서측 약 3미터 도로에 접한 평지·사다리형 토지입니다.
- 규모. 2010.01.14. 사용승인된 8세대 궁전빌로, 대단지 집합건물보다 매수층과 환금성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 포함돼 입찰자별 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 매각 비고에 제시외 건물 포함으로 기재돼 구체적인 위치·면적·소유관계를 원본에서 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 원본 대조. 감정가의 64%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 인근 다세대의 실제 거래와 178,381,000원의 실질취득액을 직접 비교하세요.
- 임차인 점유 확인. LIU ZHIQUAN과 HE XINYUAN의 실제 점유 범위, 계약관계, 퇴거 의사를 현황조사서와 현장에서 확인하세요.
- 우선변제 확인. 두 임차인의 확정일자와 배당요구 여부를 배당요구종기 서류 및 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함된 제시외 건물의 위치, 면적, 사용 상태와 감정평가 반영 범위를 확인하세요.
- 명도비용 반영. 인수 보증금은 없지만 실제 임차인 2명이 있으므로 인도명령, 이사 협의 등 명도 일정과 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 토지거래허가 검토. 매각기일 2026.07.28.은 허가구역 지정기간 안에 있으므로 입찰자에게 적용되는 허가 요건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 현장은 보수적으로
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2010.10.25. 월산새마을금고 근저당권이고, 현재 임차인 2명의 전입일은 2025.09.09.로 늦어 대항력이 없습니다. 예상 배당에서 98,066,334원이 부족해도 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가의 64%까지 낮아졌지만 최근 실거래 기준이 없고, 8세대 다세대·2회 유찰·실제 임차인 2명·제시외 건물 포함이라는 조건이 남습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현장조사는 보수적으로. 실질취득액 178,381,000원을 인근 실제 거래와 비교한 뒤 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
