서울서부지방법원 2025타경52042. 경매 용도 표기는 근린시설이고, 감정 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)·복층구조입니다. 김태형이 2021.12.17. 거래가 258,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 253,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 245,000,000원의 64%인 156,800,000원으로, 두 차례 유찰된 상태입니다.

등기 순서만 보면 낙찰자가 주의해야 할 권리는 분명합니다. 강재훈의 임대차계약일은 2021.11.26., 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.12.06.이고, 주택임차권등기는 2023.12.18. 접수됐습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 그보다 늦은 2024.09.11.이므로, 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인 인수 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원*

2021.08.19. 설정된 신정신용협동조합 근저당권은 2021.11.26. 이미 말소됐으므로 이 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.09.11. 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 강재훈의 주택임차권은 이보다 먼저 성립해 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 권리입니다.

* 확약은 강재훈 임차보증금반환채권과 해당 임차권등기에만 적용됩니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원본에서 채권·임차권의 동일성, 포기 범위, 말소 동의 및 실제 말소절차를 직접 대조해야 합니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 강재훈의 반환채권 승계인으로, 실제 임차인은 1명입니다.

② 가격 구조 — 유찰가와 통상 인수액을 분리해 봐야 한다

실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 주변 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 다만 권리 구조는 수치로 확인할 수 있습니다. 확약을 적용하지 않는 통상 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어, 최저가와 인수액을 합친 총부담이 보증금 253,000,000원 부근에서 크게 줄지 않습니다.

따라서 이 물건은 두 가지 계산을 동시에 봐야 합니다. 확약 미적용 기준에서는 현재 회차의 실질 부담이 255,995,200원이고, 추가 유찰이 발생해도 255,556,160원·255,204,928원으로 총액이 크게 줄지 않습니다. 반대로 확약 이행 기준에서는 해당 임차권 인수가 0원이므로 실질취득은 각 회차의 매각가와 같습니다. 단, 시세 자료가 없으므로 어느 회차가 가격상 유리한지는 별도 현장 시세조사가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)

집행비용 2,995,200원 공제 후 매각대금 전액이 임차보증금 배당에 사용됩니다. 통상 미배당 보증금은 99,195,200원이지만, 2026.04.08. 확약이 이행되면 해당 잔존청구권은 매수인에게 행사되지 않아 실질 인수 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울역촌초등학교 남동측 인근이며, 서측 대로변에는 오피스텔·근린생활시설·소규모 아파트가 주로 소재하고 후면에는 다세대·연립·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 복층구조입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물 중 10층 1002호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기와 기계식주차장이 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 35m 연서로에 접하고, 북측 일부로 폭 약 2.5m 막다른 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역이며, 공시지가는 3,661,000원/㎡입니다. 토지거래허가구역 지정 내용과 상대보호구역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 실제 사용 상태를 다시 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.04.08. 확약서의 채권 양수관계, 잔존청구권 포기 범위, 매수인에 대한 효력과 임차권등기 말소 동의를 원본으로 확인하세요.
• 임차권 말소 절차. 대금납부 이후 말소에 필요한 서류와 협조 주체, 신청 시점 및 비용을 사전에 확인하세요.
• 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하지만 현장 점유 상태와 실제 사용자, 인도 협의 필요 여부는 별도로 조사해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.12.17. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 정리 여부와 관련 의무를 원본 서류로 확인하세요.
• 조세채권 확인. 은평구 압류와 국세 압류가 존재하므로 당해세·법정기일과 배당순위를 매각기일 전 서류에서 확인하세요.
• 기계식주차장. 실제 사용 가능 여부, 차량 규격 제한과 관리 상태를 현장에서 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 조사한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 배당요구 서류를 직접 확인하고 서로 일치하는지 점검하세요.

맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 물건의 등기만 보면 선순위 임차보증금 253,000,000원이 핵심 위험입니다. 현재 최저가에서 통상 미배당액은 99,195,200원이고, 최저가와 합산한 부담은 255,995,200원입니다. 추가 유찰이 발생해도 통상 인수액이 커지므로, 확약이 없다면 최저가 할인만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

그러나 신청채권자이자 반환채권 승계인인 주택도시보증공사가 잔존청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 확약이 정확히 이 사건의 강재훈 임차권에 적용되고 실제로 이행된다면 매수인 인수는 실질 0원*, 현재 회차 실질취득은 156,800,000원입니다. 결론은 명확합니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과 가능하지만, 가격은 시세 검증 전까지 보류입니다.