서울서부지방법원 2025타경52099. 서울 서대문구 홍은동 위일리츠빌 103동 4층 401호, 전용 45.4㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 2014.11.12 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층이고, 방2·거실·주방/식당·욕실·다용도실·보일러실·현관 등으로 이용 중입니다. 소유자 박성훈은 2021.11.09 매매를 원인으로 223,500,000원에 취득했습니다.
이 사건의 난도는 등기부의 압류·가압류 개수보다 임차인 노태호의 선순위 대항력에서 생깁니다. 노태호는 2021.10.08 임대차계약, 2021.10.12 확정일자, 2021.10.28 점유개시, 2021.11.01 주민등록을 갖췄습니다. 반면 현재 말소기준은 2022.02.07 중소기업은행 가압류입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52099 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 265-218 위일리츠빌 103동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.4㎡ · 방2·거실·주방/식당·욕실·다용도실·보일러실·현관 · 5층 중 4층 |
| 소유자 | 박성훈 (2021.11.09 매매 · 거래가액 223,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 99,123,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 223,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심이다
과거 우리은행 근저당권 118,800,000원은 2015.04.14 설정됐지만 2021.10.28 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.02.07 중소기업은행 가압류 10,160,014원입니다. 그 뒤의 국세 압류, 서울보증보험 가압류, 서대문구 압류와 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노태호 주택전부 · 주거(임차권등기) | 주택전부 223,500,000원 | 2021.11.01 2021.10.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 룰상 126,561,214원 조건 이행 시 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에서 임차권승계인으로 기재되므로 별도의 두 번째 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 또한 명세서 비고는 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 99,123,000원을 기준으로 본다
이 사건은 포기·말소 조건이 이행될 경우 인수액이 실질 0원이므로, 가격 비교의 기준은 최저가와 동일한 실질취득 99,123,000원입니다. 동일 건물 103동, 동일면적 45.4㎡의 확인된 실거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 45.4㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2021.11 | 45.4㎡ | 4 | 223,500,000원 |
| 평균 | 45.4㎡ | 2건 | 201,750,000원 |
실질취득 99,123,000원은 제공된 동일면적 실거래 평균 201,750,000원의 49.1% 수준이고, 최신 확인 거래인 2022.06의 180,000,000원보다도 낮습니다. 다만 확인된 거래가 2021.11과 2022.06 두 건뿐이라 2026년 매각 판단에 그대로 대입하기에는 시간 간격과 표본 수의 한계가 큽니다. 따라서 “실거래 평균의 절반이니 무조건 싸다”는 식의 결론은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,123,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,184,214원 |
| 1. 임차인 노태호 보증금 | 223,500,000원 | 96,938,786원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 10,160,014원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시 · 주택도시보증공사 | 223,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 노태호 보증금 미배당액은 126,561,214원입니다. 이는 일반 권리분석 룰상 매수인 인수액이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 해당 임차관계에 적용·이행되면 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택이며 감정평가상 토지는 다세대주택(도시형생활주택(1세대))로 이용 중입니다. 총 세대수는 8세대입니다.
- 입지. 정원여자고등학교 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2014.11.12 사용승인, 철근콘크리트구조 5층 건물. 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지마감 등이며 위생·급배수·난방설비를 갖췄습니다.
- 토지. 동하향 경사지의 사다리형 토지, 남동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,694,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대이고 확인된 동일면적 실거래는 2건입니다. 반복 유찰과 거래 표본 수를 함께 보면 아파트처럼 풍부한 비교사례를 전제로 한 가격 판단은 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 대상·이행 방식·말소 시점을 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 조건 미이행 시 숫자 기억. 현 최저가 가정에서 일반 룰상 미배당 보증금은 126,561,214원입니다. 이 금액이 살아 있으면 실질취득 구조가 완전히 달라집니다.
- 임차권등기 확인. 을구 3번 임차권등기와 매각 후 실제 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 등기부에는 한국자산관리공사의 2023-13864-001 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매 진행 상태를 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 실거래 시점 주의. 비교 가능한 45.4㎡ 거래는 2021.11과 2022.06 두 건입니다. 2026년 가격 판단 전에 현재 매매 호가·최근 거래 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 물건인 만큼 현재 실제 점유 상태와 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 등기부에 국세 및 서대문구 압류가 있으므로 배당 및 체납 관련 원본 확인이 필요하고, 미납 관리비도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 조건 충족 시 실질 0원”
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 223,500,000원의 대항력 임차인이 있고, 현 최저가 기준 배당 부족액만 126,561,214원이라 일반 원칙대로라면 낙찰가를 낮춰도 그 부족액을 떠안는 전형적인 인수형으로 보입니다.
하지만 매각물건명세서의 특별한 조건이 결론을 바꿉니다. 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 이행된다면, 실질 인수는 0원이고 실질취득은 99,123,000원입니다. 이 금액은 제공된 동일면적 실거래 평균 201,750,000원의 49.1% 수준입니다.
다만 가격만 보고 등급을 올리기에는 근거가 약합니다. 확인된 실거래가 2021·2022년 2건뿐이고, 8세대 다세대가 4회 유찰됐으며, 별도의 공매공고 부기등기도 존재합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “9,912만원이 싸냐”가 아니라 포기·말소 조건을 완전히 확인한 뒤에도 실제 환금성과 현재 시세가 충분히 받쳐주느냐입니다.
