의정부지방법원 2025타경62999. 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185 고양일산호수공원가로수길 1층 에이119호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 분류돼 있으나 감정평가 이용상태는 공부상 판매시설, 현황 공실로 확인됩니다. 소유자는 신동윤이며, 2017.11.13 소유권이전 등기 당시 거래가액은 651,563,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 516,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 136,641,000원으로 감정가 813,000,000원의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 아파트가 아니라 감정상 1층 판매시설·공실이고 이미 5회 유찰됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하는 접근은 위험합니다. 현재 자료에서는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 시세보다 싸다는 평가는 하지 않는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62999 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185 고양일산호수공원가로수길 1층 에이119호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부상 판매시설(현황 공실) |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물 내 제1층 제에이119호 |
| 소유자 | 신동윤 · 2017.11.13 소유권이전 · 거래가액 651,563,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 813,000,000원 / 136,641,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 275,427,080원 |
| 경매개시 채권자 | 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사 (변경전 : 주식회사 우리은행) |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.11.13 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 516,000,000원이고 채무자는 신동윤입니다. 이후 2025.04.25 임의경매개시결정이 등기됐으며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가의 16.81%, 그러나 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
현재 회차는 5회 유찰, 최저가 136,641,000원입니다. 감정가 813,000,000원과 비교하면 16.81% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 95,648,700원, 7회 유찰 시 66,954,089원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 136,641,000원 | 133,928,026원 | 382,071,974원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 95,648,700원 | 93,527,023원 | 422,472,977원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 66,954,089원 | 65,348,915원 | 450,651,085원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 382,071,974원에서 422,472,977원, 450,651,085원으로 커집니다. 그러나 이 미배당은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득액은 현재 회차 기준 136,641,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,641,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,712,974원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 516,000,000원 | 133,928,026원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 516,000,000원 중 133,928,026원이 배당되는 시뮬레이션으로, 미배당은 382,071,974원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문촌18단지 사거리 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·대규모 쇼핑몰·호수공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 판매시설이며 현황은 공실입니다. 내부는 이해관계인 폐문·부재로 외관·탐문·건축물현황도면에 따라 파악됐습니다.
- 도로. 북동측 약 50미터 내외, 북서측 약 28미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 도시개발구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 상업용 건부지, 평지·사다리형이며 공시지가는 3,829,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 5회 유찰과 현황 공실은 매수수요가 강하지 않을 가능성을 시사하므로 재매각·임대 수요를 보수적으로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 현재 최저가 136,641,000원이 감정가의 16.81%라는 사실만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 주변 동일·유사 판매시설의 실제 거래와 임대 수준을 직접 비교해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 단순 일시 공실인지, 상권·동선·점포 위치·관리비 등 구조적 원인인지 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 감정평가상 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 현장 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 관리비·공용비용 확인. 공실 상가형 집합건물은 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인할 필요가 있습니다.
- 말소기준 재대조. 2017.11.13 우리은행 근저당을 기준으로 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 배당표 변동 확인. 현재 계산은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당관계는 원문 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 5회 유찰의 이유를 먼저 사야 한다”
이 물건은 권리만 보면 구조가 단순합니다. 말소기준은 2017.11.13 우리은행 근저당, 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권은 해당 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 어려움은 다른 곳에 있습니다. 감정가 813,000,000원이 다섯 차례 유찰돼 최저가가 136,641,000원까지 내려왔고, 감정평가상 1층 판매시설은 현재 공실입니다.
따라서 이 사건을 “감정가 대비 16.81%라 싸다”로 해석해서는 안 됩니다. 실거래 비교 없이 감정가만 기준으로 가격 메리트를 인정할 수 없고, 5회 유찰 자체가 시장의 가격·환금성 판단을 보여주는 중요한 신호입니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 가격과 환금성은 보수적으로. 입찰의 승부처는 권리분석보다 실제 상권 가치와 공실 해소 가능성을 얼마에 평가하느냐입니다.
