의정부지방법원 2025타경62999. 고양시 일산서구 대화동 고양일산호수공원가로수길 1층 A119호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 분류돼 있으나, 감정평가서의 이용상태는 공부상 판매시설, 현황 공실입니다. 일반철골구조와 철근콘크리트지붕의 지상 3층 건물 중 1층에 자리하며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 2017년 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기가 말소되면서 신동윤에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 516,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 권리는 2025년 임의경매개시결정뿐으로, 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62999 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185 고양일산호수공원가로수길 제1층 제A119호 |
| 사건 용도 | 도시형생활주택 |
| 감정평가 이용상태 | 공부상 판매시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 3층 중 1층 |
| 소유자 | 신동윤 (2017.11.13. 거래가 651,563,000원으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 813,000,000원 / 278,860,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사 / 275,427,080원 |
| 말소기준권리 | 2017.11.13. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 516,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 2017.11.13. 소유권이 신동윤에게 이전되면서 말소됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 2025.04.25. 등기된 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 별도의 압류나 가압류는 없습니다.
② 임차인·점유 — 확인된 임차인 없음, 현황은 공실
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 현황은 공실이고, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 임차권이나 보증금이 명시돼 있지 않습니다. 따라서 권리상 실질취득액은 최저매각가와 같은 278,860,000원입니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 813,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 278,860,000원, 감정가의 34.3%입니다. 인수액이 없으므로 권리상 실질취득액도 278,860,000원으로 동일합니다.
그러나 감정가는 실거래 시세와 같은 개념이 아닙니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 판매시설이고 현재 공실입니다. 이미 세 차례 유찰됐다는 사실은 최초 감정가와 시장의 응찰가격 사이에 차이가 있었음을 보여줍니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하기보다, 동종 판매시설의 매매·임대 수준과 공실 해소 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 278,860,000원 | 274,155,960원 | 241,844,040원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 195,202,000원 | 191,669,172원 | 324,330,828원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 136,641,400원 | 133,928,420원 | 382,071,580원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 278,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,704,040원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 우리은행 | 516,000,000원 | 274,155,960원 |
| 미배당 근저당 채권 | - | 241,844,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당 배당에 사용되고 소유자 잔여금은 없습니다. 근저당 미배당 241,844,040원은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 문촌18단지 사거리 남동측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·대규모 쇼핑몰·호수공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 50m, 북서측 약 28m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 KINTEX1단계도시개발 지구단위계획구역과 도시개발구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 인접 토지 대비 평탄한 사다리형 상업용 건부지이며, 토지면적은 19,364.1㎡, 공시지가는 3,829,000원/㎡입니다.
- 시설. 기본적인 위생·급배수, 화재탐지·소화, 에스컬레이터와 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 현재 공실인 1층 판매시설이고 3회 유찰된 물건이므로, 주거용 부동산보다 임차수요·공실기간·재매각 가능성의 비중이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 용도는 도시형생활주택이나 감정평가상 공부 용도와 이용상태는 판매시설입니다. 건축물대장과 집합건축물대장을 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 현황 공실로 평가됐지만 조사 당시 폐문·부재였습니다. 출입 상태와 실제 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조가 현장 개방 확인이 아니라 외관·도면·표준 이용상태를 기준으로 작성됐으므로 수리 범위를 점검하세요.
- 공실 비용 확인. 관리비 체납, 공용부분 관리비, 전기·수도 상태와 재사용 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 상권 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율보다 동종 판매시설의 실거래·임대료·공실기간을 우선 비교하세요.
- 인수권리 재확인. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 없지만, 입찰 직전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 물건의 권리분석 결론은 명확합니다. 2017년 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가에 낙찰된다고 가정한 권리상 실질취득액은 278,860,000원입니다.
다만 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 이 물건은 감정평가상 주거시설이 아닌 공실 판매시설이고, 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저렴하다고 결론 내리지 말고 실제 상권, 임대 가능성, 관리비와 내부 상태를 확인해야 합니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증형. 이 사건의 핵심은 인수금이 아니라 공실을 해소하고 다시 처분할 수 있는 가격인지에 있습니다.