서울서부지방법원 2025타경52187. 등기상 집합건물이고 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 소유자는 심재학으로 2021.03.10. 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 소유권 취득일보다 앞선 2021.02.26.입니다. 임차인 김민식이 같은 날 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자를 갖추었고, 말소기준권리인 2022.11.15. 국민건강보험공단 압류보다 빠릅니다.
따라서 김민식은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 매각물건명세서에도 을구 순위 3번 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이지만 임차인 명단상 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 별도 임차인은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52187 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 창천동 510-2 쓰리알유시티아파트 4층 404호 · 도로명주소 서울특별시 서대문구 신촌로 1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중 · 전용 17.19㎡ 기준 |
| 소유자 | 심재학 (2021.03.10. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 116,224,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차인 인수’가 핵심
| 임차인 | 점유 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민식 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.26 / 2021.02.26 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 86,203,136원 인수 현재 회차 배당 가정 |
말소기준권리는 2022.11.15. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 2023.09.01. 국민건강보험공단 압류, 2023.11.21. 서대문구 압류, 2025.11.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 “등기상 후순위가 소멸한다”는 말만으로 끝나지 않습니다. 김민식의 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 앞서므로, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 한 미배당액은 매수인에게 남습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
3RU-City의 전용 17.19㎡ 전후 최근 실거래 12건 가운데 최근 12개월 평균은 157,668,333원, 최신 거래는 2026.08. 172,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 170,417,500원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -13.9%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 16.84㎡ | 10 | 172,000,000원 |
| 2026.08 | 16.84㎡ | 10 | 172,000,000원 |
| 2026.07 | 17.19㎡ | 12 | 163,210,000원 |
| 2026.04 | 17.19㎡ | 10 | 171,800,000원 |
| 2025.12 | 16.93㎡ | 12 | 112,000,000원 |
| 2025.12 | 16.84㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2025.07 | 17.19㎡ | 6 | 225,000,000원 |
| 2025.06 | 17.19㎡ | 8 | 172,000,000원 |
| 2025.05 | 17.19㎡ | 3 | 159,000,000원 |
| 2025.02 | 17.19㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2024.12 | 17.19㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2024.11 | 17.19㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 157,668,333원 |
표면 최저가 116,224,000원은 최근 12개월 평균의 73.7%입니다. 하지만 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 이 사건의 비교 대상은 최저가가 아니라 실질취득 약 200,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 157,668,333원과 최신 실거래 172,000,000원보다 모두 높은 수준입니다. 게다가 최근 흐름 자체도 -13.9% 하락 추세이므로 “3회 유찰돼 싸졌다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,427,136원 |
| 1. 임차인 김민식 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 113,796,864원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 86,203,136원 |
압류 3건이 존재하며 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 배당 가정에서는 신청채권자 주택도시보증공사 배당액이 0원이고, 임차인 김민식의 보증금 부족분 86,203,136원이 매수인 인수액으로 제시돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍대입구역 5번출구 북측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·공원·공공시설·교육시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철2호선·공항선·경의중앙선 홍대입구역이 있어 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이며, 건물은 지하6층·지상12층 규모의 도시형생활주택·근린생활시설·업무시설 복합 건물입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며 공시지가는 16,560,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 3RU-City는 120세대, 2013.09.13. 사용승인 단지입니다. 전용 17.19㎡ 전후 소형 면적이고 최근 거래 추세가 -13.9%이며 경매 통계상 평균 유찰 8.3회가 제시돼 있어 가격 민감도가 큰 물건으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해 계산. 116,224,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 현재 회차 미배당 보증금 86,203,136원이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 4회 유찰 시 매각가 92,979,200원으로 낮아지지만 인수액은 109,094,426원으로 늘고, 5회 유찰 시 매각가 74,383,360원·인수액 127,355,540원입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 김민식은 2021.02.26. 계약·주민등록·점유개시·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고 2023.05.01. 임차권등기가 설정돼 있습니다.
- 압류 및 당해세 확인. 압류 3건이 존재하며 당해세 해당 시 배당 순서와 임차인 미배당액이 변동할 수 있으므로 실제 체납액을 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 170,417,500원보다 최근 12개월 평균 157,668,333원과 최신 거래 172,000,000원을 우선하고, -13.9% 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·체납세액·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 유찰가”가 이 물건의 실제 가격은 아니다
이 사건의 숫자는 얼핏 매력적으로 보입니다. 감정가 227,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 116,224,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 대비 최저가 비율도 73.7%입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 김민식의 보증금이 200,000,000원이고, 현재 회차에서만 86,203,136원의 미배당액이 매수인에게 인수됩니다.
따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 200,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 157,668,333원, 최신 거래 172,000,000원보다 높은 데다 최근 거래 추세는 -13.9%입니다. 이미 3회 유찰됐고 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 8.3회입니다. 권리 인수 부담, 시세 상회 실질취득가, 반복 유찰과 소형 원룸형 환금성 부담이 동시에 겹친 물건으로, 최저가가 더 내려간다는 이유만으로 투자 매력이 커지는 구조가 아닙니다.
