서울서부지방법원 2025타경52194. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 17층 건물의 17층 1707호로, 복층구조이며 사용승인일은 2022.02.21입니다. 소유자 김영걸은 2022.07.07 거래가액 395,737,000원에 소유권을 취득했습니다.

권리구조의 출발점은 2024.08.21 등기된 김무중의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.06.16, 주민등록일자는 2022.07.07, 점유개시일자는 2022.07.15로 모두 2025.11.13 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 전형적인 대항력 인수형입니다.

현재 최저가 256,000,000원에서 집행비용 4,384,000원을 제외한 251,616,000원이 임차보증금에 배당되면 부족액은 118,384,000원입니다. 일반적인 권리계산상 취득부담은 256,000,000원 + 118,384,000원 = 374,384,000원이 됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약이 적용되면 부족액에 대한 매수인 청구가 포기돼 실질취득은 256,000,000원으로 내려갑니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약으로 해소

2023.10.20 설정된 농협은행 근저당권 120,000,000원은 2025.01.07 해지로 이미 말소됐습니다. 이에 따라 선언된 말소기준권리는 2025.11.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김무중의 임차권은 이보다 앞선 권리이므로 원칙적으로 매각만으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 김무중 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 김무중의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이자 이 사건 신청채권자이므로, 보증금 370,000,000원을 임차인 보증금과 별도로 다시 합산하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)

현재 최저가 기준 임차보증금 미배당액은 118,384,000원이나, 주택도시보증공사의 2026.03.30 확약에 따라 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원*으로 분석됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

확약을 제외한 일반 권리계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 김무중 보증금의 미배당액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 반면 확약이 유효하게 이행되면 룰상 인수액이 실질 0원으로 제거돼 회차별 실질취득은 각 매각가와 같아집니다.

④ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

현재 최저가는 감정가 400,000,000원의 64%인 256,000,000원입니다. 그러나 동일 건물 또는 유사 면적의 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 2022.07.07 소유자의 취득 거래가액 395,737,000원은 확인되지만, 이는 현재 시세를 대신하는 최신 거래 기준이 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 마포구 공덕동 소재 공덕동주민센터 남서측 인근이며, 단독·공동주택, 업무시설과 근린생활시설이 혼재하는 주상지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 애오개역이 소재합니다.
• 이용상태. 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 입찰 전 건축물대장과 현황 이용상태를 대조해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 17층 1707호 복층구조이며, 위생·급배수·개별난방· 도시가스·소화·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 12필 일단의 부정형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중이며 남동측 광대로에 접합니다. 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 확인됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 민간임대주택등기. 2022.07.18 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 등기 상태와 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 사항을 원본 서류에서 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.03.30 제출된 확약서의 명의, 포기 대상 채권, 적용 부동산, 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요.
• 임차권 말소 절차. 낙찰 이후 김무중 명의 임차권등기가 실제로 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인하세요.
• 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 김무중 1명이며, 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권의 승계인입니다.
• 현장 점유 확인. 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 김무중 외 별도 점유자가 있는지, 현재 이용상태가 주거용 오피스텔과 일치하는지 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.07.18 등록 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 등기부·관련 서류에서 확인하세요.
• 가격 별도 검증. 2회 유찰과 감정가의 64%만으로 싸다고 단정하지 말고, 확약 반영 실질취득액을 기준으로 동일 건물·인근 주거용 오피스텔 거래와 비교하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원은 확약이 완성해야 한다”

이 물건의 표면적인 최저가는 256,000,000원이지만, 권리구조만 보면 대항력 있는 370,000,000원 임차보증금이 선순위에 놓여 있습니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 118,384,000원을 매수인이 인수해 총 부담이 374,384,000원이 되는 구조입니다.

결론을 바꾸는 것은 2026.03.30 주택도시보증공사의 확약입니다. 잔존 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 유효하게 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 256,000,000원입니다. 다만 이는 임차권이 원래부터 안전한 것이 아니라 확약의 효력과 이행을 전제로 한 조건부 안전입니다. 또한 최근 실거래 비교 없이 2회 유찰만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 확약은 확인, 가격은 별도 검증. 두 조건이 모두 충족돼야 입찰 판단이 완성됩니다.

* 2026.03.30 제출된 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용·이행되는 경우. 배당표상 룰 기준 매수인 인수액은 현재 회차 118,384,000원입니다.