서울서부지방법원 2025타경52208. 은평구 갈현동 ‘거성리젠시’ 2층 202호, 전용 29.78㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 건물은 2019.12.17 사용승인된 지하 1층·지상 6층 철근콘크리트 구조입니다. 현재 최저가는 143,360,000원으로 감정가의 51.2% 수준까지 내려와 있습니다.
다만 권리구조는 가격만큼 단순하지 않습니다. 등기상 권휘의 주택임차권은 보증금 248,000,000원, 계약일 2021.03.02, 확정일자 2021.03.03, 주민등록·점유개시 2021.04.02로 확인되고, 말소기준으로 계산된 2025.09.04 압류보다 앞섭니다. 통상 그대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형이 될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 한국주택금융공사의 잔존 임대차보증금반환채권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 권휘 관련 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52208 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 451-10 거성리젠시 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 · 전용 29.78㎡ · 제2층 제202호 |
| 소유자 | 장연순 (2020.04.17 소유권 취득 · 거래가액 248,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 143,360,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 256,164,144원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 주된 2.48억 임차권은 확약, 나머지는 별도 확인
등기상 최초 근저당권은 2019.12.30 서서울농업협동조합 명의로 채권최고액 2,472,000,000원이 설정됐지만 2020.03.31 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 계산된 말소기준은 2025.09.04 중부세무서장의 압류이며, 이후 한국주택금융공사의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 권휘의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 임대차 관계입니다. 보증금은 248,000,000원이고 임차권등기는 2025.04.04 이루어졌습니다. 다만 매각물건명세서상 임차권승계인 한국주택금융공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 반환채권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 권리에 한해서는 낙찰자의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 적용은 1명만
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권휘 | 전유부분 전부 · 주민등록·점유개시 2021.04.02 | 248,000,000원 | 선순위 임차권 | 확정일자 2021.03.03 | 실질 인수 0원 한국주택금융공사 잔존채권 포기·말소 동의 |
| 홍유리 | 202호 · 전입 2025.08.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 적용 밖 보증금 확인 전 인수액 확정 불가 |
권휘 관련 확약이 있다고 해서 홍유리의 권리까지 소멸하거나 포기되는 것은 아닙니다. 홍유리의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 낙찰자의 최종 실질취득액은 현재 숫자로 고정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 54.8%지만 ‘실질취득 확정가’가 아니다
거성리젠시 전용 29.78㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 261,500,000원, 최신 거래는 2025.02의 269,000,000원입니다. 현재 최저가 143,360,000원은 최근 12개월 평균의 54.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 29.78㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2024.11 | 29.78㎡ | 4 | 254,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 29.78㎡ | 2건 | 261,500,000원 |
표면가격만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 이 사건에서 최저가 143,360,000원은 ‘실질취득액의 하한’일 뿐입니다. 권휘 관련 248,000,000원 보증금은 확약으로 실질 인수 0원이지만, 홍유리의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 그 금액이 추가될 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 143,360,000원만을 최근 시세와 비교해 “시세의 절반에 산다”고 결론 내리면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,807,040원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 256,164,144원 | 140,552,960원 |
| 미배당 | - | 115,611,184원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 신청채권자 청구 256,164,144원 중 140,552,960원이 배당되고 115,611,184원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 권휘 관련 잔존 임대차보증금반환채권은 별도 포기 확약이 있어 낙찰자 실질 인수에서 제외하지만, 홍유리 관련 금액은 확인되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 115,611,184원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 40.96% | 114,688,000원 | 112,282,368원 | 143,881,776원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 32.77% | 91,750,400원 | 89,698,893원 | 166,465,251원 |
회차가 더 내려가면 신청채권자 미배당액은 커집니다. 다만 권휘 관련 잔존 임대차보증금반환채권은 확약으로 포기되므로 그 금액이 매수인에게 전가되는 구조로 보지는 않습니다. 반대로 홍유리의 보증금은 아직 금액 자체가 확인되지 않아, 유찰에 따라 최저가가 낮아져도 실질취득액이 같은 비율로 내려간다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울갈현초등학교 서측 인근이며, 공동주택·각종 근린생활시설·학교가 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 연신내역(3·6호선, GTX-A)이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 규모. 거성리젠시는 총 17세대, 사용승인일 2019.12.17이며 본건 전용면적은 29.78㎡입니다.
- 도로·토지. 서측 약 14~15미터 도로에 접하고, 토지는 대체로 장방형 평지이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 일반철도 저촉, 상대보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 확인됩니다.
- 거래 표본. 동일 면적 최근 거래는 2건으로, 최근 12개월 평균 261,500,000원·최신 거래 269,000,000원입니다. 표본 수가 적어 개별 호 상태에 따른 가격 차이를 크게 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 홍유리 보증금 확인. 2025.08.04 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액을 확인하기 전에는 실질취득액 상한을 계산할 수 없습니다.
- 확약 원문 확인. 한국주택금융공사의 잔존 임대차보증금반환채권 포기 및 주택임차권등기 말소 동의가 실제 매각절차에서 어떤 범위로 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 구분지상권 원인·범위 확인. 1토지 을구 12번 2021.10.07 구분지상권이 인수되는 것으로 명시돼 있으므로 설정목적·범위·존속기간 등 원등기를 반드시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.17 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 이후 처리와 관련 의무의 존속 여부를 원문 기준으로 점검해야 합니다.
- 가격 판단은 실질취득 기준. 최저가 143,360,000원은 최근 12개월 평균의 54.8%지만, 홍유리 인수금액이 확정되지 않은 상태에서는 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권 포기 확약·토지 구분지상권 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “절반 가격”보다 먼저 볼 것은 확약 밖 리스크다
현재 최저가 143,360,000원은 최근 12개월 실거래 평균 261,500,000원의 54.8%로 숫자만 보면 강한 할인입니다. 더구나 가장 큰 금액인 권휘의 보증금 248,000,000원은 한국주택금융공사의 대항력 포기·잔존채권 포기·임차권등기 말소 동의로 실질 인수 0원 처리할 수 있어 주된 폭탄 하나는 제거돼 있습니다.
하지만 결론을 “싸다”로 끝낼 단계는 아닙니다. 홍유리의 보증금이 미상이고, 그 권리는 한국주택금융공사의 확약 적용 대상이 아닙니다. 여기에 토지 구분지상권이 매수인에게 인수됩니다. 3회 유찰된 17세대 규모 다세대라는 점까지 감안하면, 이 사건은 가격은 매력적으로 보이지만 권리 확인이 끝나지 않은 C등급 물건입니다. 승부처는 최저가가 아니라 홍유리 보증금 확인과 구분지상권 원문 확인입니다.
