111,360,000원
서울서부지방법원 2025타경52233. 서울 은평구 응암동 동인에버빌 8층 804호입니다. 사건의 핵심은 근저당이나 가압류가 아니라, 말소기준보다 앞선 임차권등기입니다. 한동현은 2022.01.20. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.02.10. 점유를 개시한 뒤 2022.02.11. 주민등록을 마쳤습니다. 2024.02.19.에는 보증금 171,000,000원의 주택임차권등기까지 설정했습니다.
말소기준으로 표시된 2025.11.19. 강제경매개시결정보다 임차인의 대항요건과 임차권등기가 앞서므로, 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 떠안는 구조입니다. 현 최저가 111,360,000원에서 집행비용 2,359,040원을 제외하고 임차인에게 109,000,960원이 배당되면, 남는 보증금 61,999,040원이 원칙상 인수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52233 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 8층 804호 도로명: 서울특별시 은평구 은평로8길 9-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 지상 9층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 박원준 (2020.02.14. 소유권이전 · 거래가액 168,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 111,360,000원 (2회 유찰 · 64.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 171,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기 발급일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
2019년 설정된 신탁등기는 2020.02.14. 이미 말소됐고, 같은 날 박원준에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 한동현의 대항요건과 임차권등기가 먼저 성립하고, 2025.11.19. 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다. 따라서 임차권은 형식상 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아니라, 미배당액을 매수인이 인수하는 선순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복
| 구분 / 이름 | 대항력·우선변제 | 보증금 / 배당요구 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 실제 임차인 · 한동현 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) 점유 2022.02.10. · 전입 2022.02.11. | 대항력 有우선변제 有 확정일자 2022.01.20. | 171,000,000원 배당요구 2024.02.19. | 원칙상 인수확약 시 0원* 현 회차 원칙상 61,999,040원 |
| 보증기관 승계 신고 · 시보증 한동현 보증금의 대위·승계 | 대위·승계 한동현과 동일한 전입·확정일자 | 별도 합산 없음 배당요구 2026.02.03. | 중복신고 별도 임차보증금 아님 |
실제 임차인은 한동현 1명입니다. 시보증 신고는 한동현 보증금의 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고이므로, 보증금 171,000,000원을 다시 더해서 계산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사 역시 한동현의 보증금반환채권 양수 승계인으로 기재돼 있으므로, 신청채권 171,000,000원과 임차보증금 171,000,000원을 서로 다른 채권처럼 합산하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 실질취득 111,360,000원*, 시세 단정은 금지
최저매각가는 감정가 174,000,000원의 64.0%인 111,360,000원입니다. 확약을 반영하지 않으면 낙찰가에 원칙상 인수액 61,999,040원을 더한 부담은 173,359,040원으로, 보증금 171,000,000원 부근에 고정되는 대항력 인수형 구조입니다. 낙찰가가 내려가도 미배당액이 늘기 때문에, 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
다만 이 사건은 한동현 관련 확약이 적용될 경우 인수액이 실질 0원이 되므로, 현 회차 실질취득은 111,360,000원*으로 낮아집니다. 그렇더라도 감정가 대비 64%라는 사실은 감정가와의 비교일 뿐, 동일 용도 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 감정평가상 이용상태가 오피스텔이고 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있으므로, 가격 판단은 이 용도 특성을 반영해 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 원칙상 미배당·인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 111,360,000원 | 61,999,040원 | 111,360,000원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 89,088,000원 | 83,915,584원 | 89,088,000원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 71,270,400원 | 101,412,467원 | 71,270,400원* |
④ 예상배당표 (매각가 111,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,359,040원 |
| 1. 임차인 한동현 보증금 | 171,000,000원 | 109,000,960원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 171,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한동현의 보증금 가운데 109,000,960원이 배당되고 61,999,040원이 부족한 계산입니다. 주택도시보증공사는 한동현의 보증금반환채권을 양수한 승계인이므로, 표의 신청채권 171,000,000원은 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확약 적용 시 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)
- 입지. 신진과학기술고등학교 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·소규모 아파트단지·단독주택·다세대주택·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철 6호선 응암역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 9층 건물의 8층 804호로, 개별난방·승강기·기계식 주차장·소화설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 약 4미터 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 정방형이며 전체 면적은 348.1㎡, 공시지가는 4,589,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이지만 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있습니다. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.03.27. 확약서의 제출 주체, 대상 채권, 잔존 보증금 청구 포기 범위와 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 대조하세요.
- 중복채권 배제. 한동현 보증금 171,000,000원, 시보증의 승계 신고, 주택도시보증공사의 신청채권을 별개의 보증금 세 건처럼 합산하면 안 됩니다.
- 점유상태. 감정평가 기준 임대관계는 미상입니다. 임차권등기만으로 현재 공실이나 점유 종료를 단정하지 말고 현장을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 문구가 등기돼 있으므로 매각 후 등록·말소 처리와 효력을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도인 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태를 건축물대장·등기부·현황조사와 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%를 곧바로 시세 할인으로 해석하지 말고, 동일한 용도와 이용상태의 거래가격을 기준으로 입찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 관련 법원 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인의 근거는 유찰이 아니라 확약이다”
이 사건을 확약 없이 계산하면 현 최저가 111,360,000원에 미배당 보증금 61,999,040원을 더해 173,359,040원을 부담하는 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 부근에 머물기 때문에, 2회 유찰과 감정가 대비 64%는 본래 가격 메리트가 아닙니다.
반전은 주택도시보증공사의 2026.03.27. 확약서입니다. 해당 확약이 한동현 보증금에 유효하게 적용되고 임차권등기 말소가 이행되면, 원칙상 61,999,040원이던 인수액은 실질 0원*이 되고 실질취득은 최저가인 111,360,000원*으로 내려갑니다. 실제 임차인은 한동현 1명이며 시보증 신고는 같은 보증금의 대위·승계 중복신고입니다.
따라서 이 물건의 결론은 “선순위 임차권은 위험하지만 확약으로 해소될 수 있다”입니다. 다만 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태, 민간임대주택등기, 현재 점유관계를 확인해야 하며, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 확약서 원문 확인 후 조건부 합격, 가격은 별도 검증이 맞습니다.
