서울서부지방법원 2025타경52270. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 전용면적은 41.04㎡이며 지상 9층 건물의 3층 301호입니다. 소유자 이봉희는 2022.09.23. 거래가 275,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 임차인 한충광이 전입·점유를 시작했고, 계약일은 2022.06.25., 확정일자는 2022.07.06.입니다. 이후 2025.01.06. 보증금 275,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.

이 임차권은 말소기준인 2025.11.26. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매각으로 소멸하지 않고, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 현재 최저가 179,200,000원에서 집행비용 3,308,800원을 제외한 175,891,200원이 임차보증금에 배당되므로 미배당액은 99,108,800원입니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합친 총부담은 278,308,800원으로, 최저가만 보고 1.792억짜리 물건이라고 판단하면 안 됩니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 한충광의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.03.25.자 확약서를 제출했습니다. 그 확약이 매각 후 그대로 이행되면 한충광 관련 금전 인수는 실질 0원*이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 법정 인수와 확약의 예외

임차인·승계 신고 분석

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계 신고는 별도 임차인이 아니며 보증금도 중복 합산하지 않습니다.

* 실질 0원은 2026.03.25.자 확약서의 포기·말소 동의가 매각 후 실제로 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약 범위 밖의 별도 임차인은 확인되지 않았으며, 시보증 신고는 한충광 보증금의 대위·승계 중복 신고입니다.

② 시세 비교 — 확약 전제 여부가 결론을 바꾼다

SM벨리체는 20세대, 2021.04.05. 사용승인된 소규모 집합건물입니다. 전용 41.04㎡와 39.64㎡ 거래 11건은 모두 275,000,000원으로 신고됐습니다. 최근 12개월 평균도 275,000,000원이고 최신 거래는 2022.09.의 275,000,000원이며, 최근과 이전 거래의 가격 추세는 0.0%입니다.

확약이 이행되는 경우 실질취득은 최저가와 같은 179,200,000원으로, 거래 기준 275,000,000원의 65.2%입니다. 반대로 확약이 이행되지 않는 경우 최저가에 인수액 99,108,800원이 더해진 총부담은 278,308,800원이므로 거래 기준과 거의 같아집니다. 이 물건의 가격 메리트는 유찰 횟수가 아니라 확약의 실제 집행 여부에 달려 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)

배당모형상 임차보증금 미배당액은 99,108,800원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 매수인이 이를 승계하지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 잔존청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 이행 시 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 입지. 응암1동 주민센터 북서측 인근으로 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 아파트와 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 9층 건물로 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 2필지 일단의 세장형 평지이며 서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 20세대 소규모 건물이며 최신 거래가 2022.09.에 머물러 있습니다. 경매 평균 유찰 6.3회, 낙찰률 0.0%로 즉시 재매각 가능성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.03.25.자 확약서의 제출 주체, 사건번호, 채권 범위, 잔존청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 대조하세요.
• 말소 실행 조건 확인. 매각대금 납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류·시점을 주택도시보증공사 및 법원 기록에서 확인하세요.
• 확약 적용 범위 구분. 확약은 한충광의 임차보증금채권에만 적용됩니다. 시보증 신고는 보증기관의 대위·승계 중복 신고로 별도 보증금이 아니지만, 현장 점유자는 다시 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1 민간임대주택등기가 등기상 존속 표시되어 있으므로 매각 후 말소 여부와 관련 의무를 원본 서류로 확인하세요.
• 현재 시세 재조사. 비교 거래의 최신 시점이 2022.09.입니다. 인근 중개업소의 현재 매도호가·임대수요·동일 건물 거래 가능성을 별도로 조사하세요.
• 소규모 건물 환금성. 20세대이고 경매 평균 유찰이 6.3회입니다. 낙찰 후 매도기간과 가격 할인 가능성을 자금계획에 반영하세요.
• 용도·사용 적합성. 사건 용도는 근린시설, 실제 이용은 주거용 오피스텔입니다. 건축물대장상 용도와 주거 사용 적법성, 대출·세금 적용을 확인하세요.
• 기계식 주차·관리비. 기계식 주차설비의 사용 가능 차량과 수리비, 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약 전제형 물건”

이 사건은 최저가만 보면 감정가의 64%, 기존 거래 기준의 65.2%라 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 확약을 제외한 법정 구조에서는 대항력 임차인의 미배당 보증금 99,108,800원을 인수해 총부담이 278,308,800원으로 올라갑니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘기 때문에 총부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

가격 메리트가 생기는 것은 주택도시보증공사의 잔존청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제로 이행될 때뿐입니다. 그 경우 실질취득은 179,200,000원, 금전 인수는 0원*입니다. 다만 민간임대주택등기의 존속 표시, 사건 용도와 실제 이용상태의 차이, 2022.09. 이후 거래 공백, 20세대 소규모 건물과 평균 6.3회 유찰이라는 환금성 위험이 남습니다. 결론은 확약 확인 전에는 고위험 인수형, 확약 이행이 확정되면 가격 메리트가 생기는 조건부 물건입니다.