서울서부지방법원 2025타경52276. 은평구 갈현동 더클래스 102동 502호, 전용 28.39㎡의 다세대주택입니다. 소유자 이상준은 2020년 174,000,000원에 소유권을 취득했고, 이 물건에는 김다란 명의의 190,000,000원 주택임차권등기가 있습니다. 김다란의 전입·점유개시는 2022.09.22, 확정일자는 2022.08.26으로, 말소기준인 2024.10.15 박현자 가압류보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권이어서 미배당 보증금을 매수인이 인수합니다.

그러나 이 사건의 핵심은 신청채권자인 주택도시보증공사의 확약입니다. 주택도시보증공사는 김다란의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 현재 회차의 룰상 미배당액은 70,902,400원이지만, 이 확약이 유효하게 이행되면 김다란 임차권에 따른 실질 인수액은 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 해소

현재 등기상 말소기준은 2024.10.15. 박현자 가압류 15,000,000원입니다. 2015년 새서울신용협동조합 근저당권 144,000,000원은 2020.08.28. 이미 말소됐습니다. 김다란의 임차권은 말소기준보다 앞서므로 원칙상 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이후의 박현자 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 은평구 압류는 매각으로 소멸합니다.

* 확약의 효력은 김다란의 임차보증금반환채권과 해당 임차권등기에 한정됩니다. 입찰 전 확약서 원본, 채권양수 범위, 말소동의 조건과 법원 기록의 변동 여부를 직접 대조해야 합니다.

② 임차인·보증기관 승계 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인은 김다란 1명입니다. 시보증은 김다란 보증금의 보증기관 대위·승계를 표시한 중복 신고로, 별도의 임차인이나 별도의 190,000,000원 보증금으로 합산하지 않습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 김다란의 보증금반환채권을 양수한 승계인입니다.

③ 시세 비교 — 확약 적용 후 가격은 73.7%, 시장은 하락 추세

더클래스는 29세대이며 2014.10.08. 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 28.39㎡에 대응하는 최근 거래는 2024.07. 5층 165,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 표본 1건, 165,000,000원입니다.

확약을 적용한 실질취득 121,600,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 165,000,000원의 73.7%입니다. 감정가 190,000,000원과 비교하면 현재 회차는 64%까지 내려왔습니다. 다만 최근 거래가 이전 거래군보다 -7.0% 낮아진 하락 추세이고, 최근 12개월 표본도 1건에 불과합니다. 따라서 73.7%라는 비율만으로 개별 호수의 즉시 매각 가능 가격이나 확정 수익을 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,600,000원 가정)

현재 회차 배당 계산상 김다란 보증금의 부족분은 70,902,400원입니다. 원칙적으로는 매수인 인수 대상이지만, 2026.04.01.자 확약에 따라 해당 부족분에 대한 매수인 상대 청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의되므로 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세와 실제 집행비용 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 확약 전·후 인수 구조

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김다란 보증금의 미배당액이 늘어나므로, 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 이 사건은 확약으로 해당 인수구조가 해소되는 것이 핵심이며, 회차가 내려가더라도 판단의 전제는 확약서의 유효한 이행과 임차권등기 말소입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 선정고등학교 남동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 아파트와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층이며, 위생·급배수설비, 화재경보기, 도시가스 개별난방과 CCTV를 갖추고 있습니다.
• 도로. 토지 남측과 서측의 약 4~8미터, 6~8미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 완경사지에 위치한 사다리형 토지이며 토지면적은 710.0㎡, 공시지가는 3,026,000원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 29세대 다세대이고 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 최근 거래 추세도 -7.0%여서 매도기간과 가격 조정 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.04.01.자 확약의 제출 여부뿐 아니라 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소동의의 구체적 조건을 확인하세요.
• 채권승계 범위 확인. 주택도시보증공사가 김다란의 보증금반환채권을 양수한 범위와 별도 잔존채권 여부를 법원 기록으로 대조하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 낙찰대금 납부 후 실제 말소에 필요한 서류, 시점과 협조 주체를 확인하세요.
• 중복 보증금 합산 금지. 시보증은 김다란 보증금의 대위·승계 표시이므로 별도의 190,000,000원 보증금으로 계산하면 안 됩니다.
• 최근 시세 하락 반영. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 165,000,000원이지만 최근 추세는 -7.0%입니다. 내부 상태와 현재 매수 수요를 별도로 확인하세요.
• 소규모 다세대 환금성. 29세대 규모와 제한적인 거래 표본을 고려해 예상 매도기간을 보수적으로 잡으세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유관계와 인도 상태를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 확인하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 확약의 완결성

이 물건은 겉으로만 보면 보증금 190,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 121,600,000원을 크게 웃도는 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 배당 계산만 보면 70,902,400원이 남아 매수인이 인수해야 합니다. 하지만 신청채권자 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 바뀝니다.

그 전제에서 실질취득 121,600,000원은 최근 실거래 165,000,000원의 73.7%입니다. 가격 비율은 낮지만 최근 거래 추세가 -7.0%이고 29세대 다세대라는 환금성 제약이 있습니다. 따라서 결론은 “확약 확인 전에는 고위험, 확약의 효력과 말소 절차가 완결되면 가격 검토가 가능한 물건”입니다. 최종 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 확약서 원본과 채권승계·임차권등기 말소 절차를 얼마나 확실히 검증하느냐에 있습니다.