서울서부지방법원 2025타경52303. 서대문구 홍은동 디에이원파크 7층 702호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가의 이용상태는 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 확약의 효력 범위입니다. 조수진은 2020년 2월 17일 주민등록과 2020년 2월 14일 점유개시를 갖추고, 2024년 2월 26일 보증금 265,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 현재 말소기준으로 선언된 2025년 12월 2일 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.

원칙적으로는 낙찰자가 조수진의 미배당 보증금을 인수해야 합니다. 보증금이 현재 최저가 179,840,000원보다 크므로, 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가더라도 매수인의 실질취득액은 약 265,000,000원으로 고정되는 인수형입니다. 그러나 한국주택금융공사가 조수진의 보증금반환채권을 양수한 승계인으로서, 배당으로 전액을 받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026년 4월 14일 제출했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 적용 범위를 구분해야 한다

등기부의 신목신용협동조합 근저당권과 수협은행 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2025년 12월 2일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 조수진의 주민등록과 점유, 임차권등기는 모두 이보다 앞서므로 본래 매수인 인수 대상이지만, 2026년 4월 14일 확약으로 조수진에 한해서는 실질 인수 0원*으로 분석됩니다.

또한 2022년 12월 20일 민간임대주택등기가 등기부에 존속 기재돼 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 포함돼 있으므로, 경매 후 등기의 처리와 본건에 미치는 효과를 원본 서류 및 관할기관에 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 숫자상 할인, 그러나 직접 비교에는 한계

디에이원파크의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025년 3월 270,000,000원 1건이며, 그 이전 거래는 2023년 6월 291,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 낮아 최근 대 과거 추세는 -7.2%입니다.

확약을 반영한 현재 최저가 179,840,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 270,000,000원의 66.6%입니다. 숫자만 보면 가격 차이는 큽니다. 다만 본건 대상 기준면적은 32.7㎡이고 실거래 표본은 25.44㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래도 최근 12개월 1건뿐이므로, 66.6%를 곧바로 동일 물건 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 179,840,000원 가정)

조수진은 대항력 있는 임차권자이므로 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 다만 2026.04.14 확약에 따라 조수진에 관한 잔존 청구는 실질 0원*으로 봅니다. 이 0원은 김민정·택금융 기재의 미상 위험까지 없다는 뜻은 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 명지전문대학교 남측 대로변에 위치하며, 주변은 근린생활시설·다세대주택·업무시설과 공동주택·학교·근린공원·단독주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중이며, 건물에는 승강기·난방·도시가스·기계식 주차장·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 제3종일반주거지역, 평지의 가로장방형 토지로 북동측 폭 25m~30m 대로에 한 면이 접합니다. 공시지가는 6,056,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역 등이 중첩 기재돼 있습니다. 허가대상 용도가 일부 아파트 등으로 명시돼 있으므로 본건 오피스텔에 대한 적용 여부는 관할기관 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 건물이며 확인된 매매는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰은 3.0회, 매각률은 0.0%로 나타나 신속한 재매각을 전제로 한 접근은 보수적으로 해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.14 확약서의 제출 여부, 포기 범위, 조건, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본과 사건기록에서 직접 대조하세요.
• 확약 적용 대상 구분. 조수진의 인수만 0원*입니다. 김민정과 택금융 기재에는 확약이 적용된다고 볼 근거가 없으므로 별도로 조사해야 합니다.
• 점유관계 재조사. 현장 방문, 전입세대열람, 주민등록 사실, 사업자등록, 계약서, 보증금 지급자료를 확인해 실제 점유자와 인도 상대방을 확정하세요.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 경매 후 등기 처리, 매수인에게 미치는 영향 여부를 등기국·관할 행정기관에 확인하세요.
• 시세 면적 보정. 확인된 실거래는 25.44㎡이고 본건 대상 기준면적은 32.7㎡입니다. 동일 면적·동일 용도·유사 층의 매매 및 임대 시세를 추가 조사하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래는 270,000,000원으로 이전 거래 291,000,000원보다 낮습니다. 전체 평균보다 최신 거래와 -7.2% 추세를 우선해 응찰가를 정하세요.
• 명도·관리비. 임차권등기 말소와 실제 점유 이전은 별개일 수 있습니다. 점유자별 명도 절차와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구·건축물대장·토지이용계획·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “주된 인수는 해소, 전체 위험은 미확정”

이 사건은 겉으로 보면 보증금 265,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 인수형입니다. 그러나 한국주택금융공사의 2026년 4월 14일 확약으로 조수진에 관한 잔존 보증금 청구와 임차권등기 문제는 실질 0원*으로 정리됩니다.

그 결과 현재 최저가 179,840,000원은 최근 12개월 실거래 270,000,000원의 66.6%가 됩니다. 하지만 비교 거래는 본건과 면적이 다르고 최근 거래는 1건뿐이며, 가격 추세도 -7.2%입니다. 여기에 확약 밖 김민정·택금융 기재의 대항력·보증금이 미상이고 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 따라서 결론은 주된 선순위 임차권은 조건부 해소, 추가 인수와 환금성은 확인 전 보류입니다. 최저가 숫자보다 확약서 원본과 미상 점유관계의 확정이 먼저입니다.