서울서부지방법원 2025타경52411. 은평구 역촌동 파크원 5층 501호입니다. 사건 용도표시는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔·공부상 용도)입니다. 전용면적은 42.57㎡이며 2019.07.19 사용승인된 지하 1층·지상 9층 건물의 5층 물건입니다.

등기 흐름의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 안린의 임차권등기는 2024.09.30 접수됐고, 임대차계약일은 2022.10.12, 전입·점유개시는 2022.12.02, 확정일자는 2022.10.23입니다. 말소기준으로 선언된 2025.12.23 강제경매개시결정보다 앞서므로, 확약이 없다면 미배당 보증금은 원칙적으로 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처

말소기준권리는 2025.12.23 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 안린의 임차권등기는 이보다 앞선 2024.09.30에 접수됐으므로 등기 순위만 보면 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건

실제 임차인은 안린 1명입니다. ‘시보증’은 안린의 보증금채권을 대위·승계한 보증기관 신고이므로 257,000,000원에 별도 금액을 더하면 안 됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 역시 같은 보증금반환채권의 승계인으로 설명돼 있어, 보증금과 신청채권액을 각각 독립된 채권처럼 중복 합산하지 않는 것이 핵심입니다.

③ 인수 구조 — 낙찰가가 내려가면 원칙상 인수액이 늘어난다

확약이 없다고 가정하면 현재 최저가 145,920,000원에서 집행비용 2,842,880원을 먼저 공제한 뒤, 임차보증금에 143,077,120원이 배당됩니다. 보증금 257,000,000원 중 남는 113,922,880원은 선순위 임차권 때문에 매수인 인수 대상이 됩니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 확약 내용대로 이행되는 경우입니다.

④ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교면적이 다르다

파크원의 확인된 거래 10건은 전용 29.32㎡ 또는 29.53㎡이고, 경매 대상은 전용 42.57㎡입니다. 따라서 아래 거래가는 같은 건물의 흐름을 보는 참고자료일 뿐, 대상 호실의 직접 비교가격으로 확정해서는 안 됩니다.

최근 12개월 거래는 2026.03의 264,500,000원 1건이며, 최신 거래금액과 최근 12개월 평균이 모두 264,500,000원입니다. 과거 거래 평균보다 최근 거래가 2.0% 높은 흐름으로, 제공된 거래에서는 하락 추세가 확인되지 않습니다.

확약 이행 시 실질취득액 145,920,000원은 최근 거래 264,500,000원의 55.2%입니다. 수치만 보면 크게 낮지만, 대상 면적 42.57㎡와 거래 표본 29.32~29.53㎡가 일치하지 않으므로 이를 근거로 곧바로 “시세의 절반”이라고 단정하면 안 됩니다. 대상 호실과 같은 면적·용도·권리상태의 별도 거래 확인이 필요합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 145,920,000원 가정)

안린의 보증금채권과 주택도시보증공사의 신청채권은 대위·양수 관계가 기재된 동일 보증금반환채권의 흐름이므로 독립된 보증금 2건으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 6호선 응암역 북동측 인근으로 주상복합건물, 오피스텔, 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트와 근린생활시설이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 화재경보, 스프링클러, 승강기와 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역이며 토지거래계약 허가구역 지정이 포함돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 14호의 소규모 건물이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.5회, 매각률은 0.0%로 제시돼 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.03.30 제출 확약서의 서명·날인, 제출 주체, 잔존채권 전부 포기 문구와 대상 임차권을 원본으로 대조하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 낙찰·대금납부 이후 말소 동의서 제출 시점과 필요한 서류, 협조 의무를 확인하세요.
• 중복채권 합산 금지. 안린 보증금, 시보증 승계신고, 주택도시보증공사 신청채권은 동일 보증금반환채권의 승계 흐름인지 배당요구서와 채권양도 자료로 대조하세요.
• 같은 면적 시세 확인. 제공 거래는 29.32~29.53㎡이고 대상은 42.57㎡입니다. 같은 면적·같은 용도의 매매 및 임대 사례를 별도로 조사하세요.
• 용도 확인. 사건 용도표시는 근린시설, 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건축물대장·집합건축물대장과 실제 사용현황을 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 등기부에 2022.11.29 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 말소 여부와 현재 효력을 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 상태와 인도 일정은 별도 문제이므로 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
• 토지거래허가. 대상 용도와 매수인 자격에 토지거래허가구역 규정이 적용되는지 관할 관청에 확인하세요.
• 진행상태 확인. 지정 매각기일은 2026.07.28이므로 법원 사건기록에서 변경·유찰·매각 여부를 확인하세요.

맺으며 — 가격보다 확약의 실행이 먼저다

이 물건은 겉으로 보면 감정가 228,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 145,920,000원까지 내려온 할인 물건입니다. 그러나 선순위 임차보증금 257,000,000원이 있어, 확약이 없다면 현재 회차의 법률상 총부담은 259,842,880원으로 올라갑니다. 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.

반전은 주택도시보증공사의 확약입니다. 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 실제로 이행되면, 주된 인수위험은 실질 0원*으로 바뀝니다. 별도의 실제 임차인은 확인되지 않았고, 보증기관 승계신고는 안린 보증금의 중복신고이므로 추가 보증금도 없습니다.

다만 가격 비교자료는 대상 42.57㎡와 다른 29.32~29.53㎡ 거래이고, 총 14호 소규모 건물에 평균 유찰 5.5회가 제시돼 환금성을 낙관하기 어렵습니다. 결론은 명확합니다. 확약 원본과 임차권 말소 실행이 확인되면 권리위험은 크게 낮아지지만, 확인 전에는 113,922,880원의 인수 가능성을 그대로 반영해야 합니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약의 유효성·범위·실행 가능성입니다.