의정부지방법원 2025타경63005. 고양시 일산동구 성석동 하늘채 101동 302호, 전용 51.68㎡ 다세대주택입니다. 겉으로 보이는 숫자는 감정가 158,000,000원에서 4회 유찰된 최저가 77,420,000원입니다. 감정가의 49%이므로 가격표만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만으로 취득원가를 판단하면 안 되는 대항력 임차보증금 인수형입니다.
배당 시뮬레이션에서는 지근혁의 보증금 155,000,000원 중 매각대금에서 75,626,440원만 배당되고, 부족액 79,373,560원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 최저가 77,420,000원에 인수액을 더한 실질취득액은 156,793,560원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어 총취득액이 약 1.56억 수준에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1268-2 하늘채 제101동 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 고봉로578번길 93-18 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.68㎡ · 101동 3층 302호 |
| 단지 | 하늘채(101·102동) · 18세대 · 2016.10.20 준공 |
| 소유자 | 홍경희 · 2018.06.04 소유권이전 (매매원인 2016.10.15) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (4회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 153,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.22 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 1,199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약의 적용 범위
말소기준권리는 2022.11.22 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 호준혁 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 서울특별시 강서구 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기의 접수 순서만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 임차인의 대항력은 전입·점유 시점과 확약의 효력을 함께 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 보증금 / 점유 | 주요 일자 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 지근혁 건물 전부 | 155,000,000원 주거·임차권등기 | 전입·점유 2018.06.04 확정일자 2018.06.04 임차권등기 2020.07.01 등기말소 2021.12.09 | 대항력 有 우선변제 有 79,373,560원 승계 위험 |
| 호준혁 건물 전부 | 153,000,000원 주거·임차권등기 | 계약·확정 2021.11.15 전입·점유 2021.12.06 임차권등기 2024.02.21 확약 2026.04.10 | 대항력 포기* 우선변제 주장 실질 승계 0원* |
* 호준혁 관련 확약의 유효성 및 실제 임차권등기 말소 이행을 전제로 한 판단입니다. 확약은 지근혁의 보증금과 인수 위험에는 적용되지 않습니다.
③ 가격 비교 — 49% 낙찰가가 실질 할인은 아니다
시세 자료상 확인되는 거래는 하늘채 58.19㎡, 4층의 2024.03 거래 145,000,000원 한 건입니다. 대상 물건은 51.68㎡로 면적이 일치하지 않고 표본도 1건뿐이므로 정밀 시세라기보다 제한적인 참고값입니다. 그럼에도 최저가가 아니라 인수액을 합친 실질취득액으로 비교하면 결과는 보수적입니다.
| 구분 | 금액 | 최신 거래 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 제공된 최신 거래 | 145,000,000원 | 100.0% | 2024.03 · 58.19㎡ · 4층 |
| 현재 최저가 | 77,420,000원 | 53.4% | 낙찰가만 본 표면상 수치 |
| 현재 실질취득 | 156,793,560원 | 108.1% | 최저가 + 지근혁 예상 인수 |
| 감정가 | 158,000,000원 | 109.0% | 실질취득액과 1,206,440원 차이 |
현재 실질취득액 156,793,560원은 최신 거래 145,000,000원보다 11,793,560원 높고, 감정가 158,000,000원의 99.2%에 해당합니다. 네 번 유찰됐지만 경제적 취득원가는 사실상 감정가 수준으로 되돌아오는 셈입니다. 따라서 “감정가의 49%이니 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 77,420,000원 | 79,373,560원 | 156,793,560원 |
| 5회 유찰 시 | 61,936,000원 | 94,578,848원 | 156,514,848원 |
| 6회 유찰 시 | 49,548,800원 | 106,743,078원 | 156,291,878원 |
④ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 1. 임차인 지근혁 보증금 | 155,000,000원 | 75,626,440원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 153,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
지근혁 보증금 155,000,000원 중 75,626,440원이 배당되고, 부족분 79,373,560원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성석삼거리 남동측 인근으로 공동주택·다세대주택·노변 근린생활시설·공업지가 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 규모. 하늘채 101·102동은 18세대의 소규모 다세대주택으로, 대단지 공동주택보다 수요층과 거래 표본이 제한될 수 있습니다.
- 거래 표본. 확인된 거래는 2024.03의 145,000,000원 한 건이며 대상과 면적도 일치하지 않아 시세 확신도가 낮습니다.
- 유찰 이력. 현재 물건은 4회 유찰됐고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.0회이며 낙찰률은 0.0%로 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 포함 사항도 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지근혁 권리 원본 재검증. 임대차계약서, 전입세대확인서, 임차권등기명령 결정문, 2021.12.09 말소 원인, 보증금 변제·양수 내역을 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 2026.04.10 확약의 제출 원본과 법원 기록을 확인하고, 호준혁 임차권등기가 실제로 조건 없이 말소되는지 점검해야 합니다.
- 총취득원가 기준으로 판단. 현재 회차는 낙찰가 77,420,000원이 아니라 인수액을 포함한 156,793,560원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 156,514,848원·156,291,878원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 시세 추가 조사. 확인된 거래가 1건이고 면적도 불일치하므로 인근 동일 전용면적 다세대의 매매·전세·경매 낙찰 사례를 추가 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 현재 점유자와 실제 인도 상태, 열쇠 인계 가능 여부, 임차권등기 말소 협조 조건을 현장과 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부가 배당 및 추가비용에 미치는 영향을 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서 원본을 기준으로 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “1.57억 취득”으로 봐야 한다
이 물건의 핵심은 네 번 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 지근혁 보증금 미배당액을 인수하는 배당 시나리오에서는 실제 부담이 156,793,560원으로 올라가며, 추가 유찰 후에도 약 1.56억에 고정됩니다. 제공된 최신 거래 145,000,000원보다 높은 수준이고 감정가와도 거의 차이가 없습니다.
호준혁 관련 대항력 포기·임차권등기 말소 확약은 분명 긍정적입니다. 그러나 그 효력은 호준혁 관련 권리에 한정됩니다. 지근혁의 선순위 보증금과 2021.12.09 임차권등기 말소의 법적 효과가 해소되지 않는 한, 이 사건을 인수 0원의 안전형으로 볼 수 없습니다. 여기에 18세대 소규모 다세대, 4회 유찰, 거래 표본 1건과 면적 불일치까지 겹칩니다. 결론은 최저가만 보고 접근할 물건이 아니며, 선순위 임차보증금 관계가 명확히 정리되기 전에는 보수적으로 보류할 사건입니다.
