서울서부지방법원 2025타경52419. 은평구 구산동 엘림아너스빌 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택인 도시형생활주택·단지형다세대로 이용 중입니다. 이 사건의 말소기준은 근저당권이 아니라 2025.12.23. 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 정하자(망김시택의상속인)의 전입·점유·확정일자는 모두 2021.12.20.이고, 임차권등기도 2024.12.30. 접수됐습니다. 모두 말소기준보다 앞서므로 임차보증금 미배당분은 매각으로 사라지지 않고 매수인에게 승계됩니다.
현재 최저가에서 집행비용 2,914,560원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 148,125,440원입니다. 보증금 215,000,000원 가운데 부족한 66,874,560원은 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 낙찰대금만 보면 151,040,000원이지만 실제 취득 부담은 217,914,560원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52419 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 191-14 엘림아너스빌 4층 402호 · 서울특별시 은평구 갈현로11길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 중 4층 402호 · 사용승인일 2019.01.15 |
| 소유자 | 엄예지 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 151,040,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 빠르다
현재 소유자는 엄예지이며, 2020.01.23. 공유자 전원 지분을 이전받았습니다. 과거 수협은행 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 핵심은 소유권이나 신탁이 아니라 정하자(망김시택의상속인)의 선순위 주택임차권입니다. 전입·점유·확정일자 2021.12.20.은 강제경매개시결정 2025.12.23.보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
임차인·점유자 현황
보증기관 대위·승계 신고 1건을 제외하면 실제 임차인·점유자 신고는 2명입니다. 보증기관 신고는 정하자(망김시택의상속인)의 보증금에 대한 승계이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 신고자 | 사용·부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정하자(망김시택의상속인) | 주거·임차권등기 전유부분 전부 | 2021.12.20 2021.12.20 | 215,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 66,874,560원 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 2021.12.20 2021.12.20 | 0원 | 승계 신고 | 승계 신고 | 중복 합산 금지 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 151,040,000원에 인수액 66,874,560원이 붙어 실질취득이 217,914,560원입니다. 한 번 더 유찰되면 낙찰가는 120,832,000원으로 내려가지만 인수액은 96,659,648원으로 늘어 실질취득은 217,491,648원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 미배당 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 151,040,000원 | 66,874,560원 | 217,914,560원 |
| 3회 유찰 시 | 120,832,000원 | 96,659,648원 | 217,491,648원 |
| 4회 유찰 시 | 96,665,600원 | 120,474,381원 | 217,139,981원 |
즉 최저가가 151,040,000원에서 96,665,600원까지 내려가도 매수인 총부담은 약 217,000,000원 수준에 머뭅니다. 임차보증금 215,000,000원을 기준으로 낙찰대금이 낮아질수록 인수액이 증가하기 때문입니다. 실거래 자료가 없으므로 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,560원 |
| 1. 임차인 정하자(망김시택의상속인) | 215,000,000원 | 148,125,440원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 임차보증금 배당에 사용됩니다. 임차보증금 미배당액 66,874,560원은 매수인 인수로 남습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 동일 보증금에 관한 것이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택인 도시형생활주택·단지형다세대로 이용 중이며, 건물은 지하1층·지상6층 규모입니다.
- 입지. 덕산중학교 북동측 인근으로 공동주택·근린생활시설·학교 등이 함께 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 6호선 응암역과 구산역이 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 남측 하향 완경사지대의 2필지 일단 토지이며, 남측과 북측 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으므로 물건 용도와 매수인 조건에 따른 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 판단. 실거래 자료가 없어 실질취득 217,914,560원의 시장 대비 고저를 확정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 회차는 최저가 151,040,000원이 아니라 인수액을 합한 217,914,560원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 부족분 확인. 배당표상 미배당액 66,874,560원이 매수인에게 승계되는지 매각물건명세서 원본과 임차권등기를 대조하세요.
- 추가 점유자 확인. 기사항전은 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 확인. 시보증 신고는 정하자(망김시택의상속인)의 보증금 승계이므로 중복 합산하지 말고, 실제 채권자와 반환 주체를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.06. 민간임대주택등기의 존속·말소 여부와 매수인 지위에 미치는 영향을 원본 서류로 확인하세요.
- 명도 범위 확인. 임차권등기가 있더라도 실제 점유 상태는 별도 문제입니다. 상속인·보증기관·현재 점유자와의 인도 절차를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “151,040,000원짜리 물건이 아니다”
이 물건의 표면상 최저가는 151,040,000원이지만, 선순위 대항력 임차보증금의 미배당액 66,874,560원이 붙어 현재 회차 실질취득은 217,914,560원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 함께 증가해 총부담은 약 217,000,000원 수준에 머뭅니다.
여기에 보증금과 전입일이 확인되지 않은 점유자가 별도로 존재하고, 민간임대주택등기의 처리도 확인해야 합니다. 실거래 자료가 없어 217,914,560원이 시세보다 낮다는 근거도 없습니다. 최저가 할인은 크지만 실질취득 할인은 확인되지 않은 물건입니다. 결론은 권리와 점유를 추가 확인한 뒤, 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 판단해야 한다는 것입니다.
