서울서부지방법원 2026타경50039. 서울 은평구 응암동 ‘미가마하나임응암1’ 10층 1001호, 전용 26.79㎡ 오피스텔입니다. 건물은 2022.07.01. 사용승인된 20층 건물이고, 본건은 10층에 있습니다. 소유자 김태형은 2022년 매매를 원인으로 거래가액 229,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 가장 중요한 권리는 2024.08.29. 등기된 김태성의 주택임차권입니다. 보증금은 219,000,000원, 전입·점유·확정일자는 모두 2022.08.26.로, 2025.04.15. 압류보다 앞섭니다.
통상 구조만 보면 이 임차권은 매수인에게 큰 인수 부담을 남깁니다. 현재 최저가 116,224,000원에서 집행비용 2,427,136원을 제외한 113,796,864원이 배당되더라도 105,203,136원이 남기 때문입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사는 김태성의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서, 배당으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.04.01. 제출했습니다.
문제는 그 확약의 범위 밖입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 문수빈이 1001호에 2025.02.13. 전입한 것으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 실제 임차인은 김태성·문수빈 2명이며, 주택도시보증공사는 김태성의 채권을 양수한 신청채권자이지 별도의 실제 임차인으로 더해 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50039 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 90-22 미가마하나임응암1 10층1001호 · 도로명 서울특별시 은평구 은평로 105 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 26.79㎡ · 20층 건물 내 10층 1001호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김태형 · 거래가액 229,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 116,224,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2022.07.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
말소기준으로 제시된 권리는 2025.04.15. 은평세무서장의 압류입니다. 이후 서민금융진흥원 가압류, 토스뱅크 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 토스뱅크의 2025.08.05. 가압류는 2025.08.13. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 확약·한 명은 미상
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태성 | 전유부분 전부 · 2022.08.26 | 219,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 주택도시보증공사가 채권 양수 · 확약 제출 |
| 문수빈 | 1001호 · 2025.02.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김태성은 전입·점유·확정일자가 모두 2022.08.26.이고 임차권등기가 2024.08.29. 마쳐져 우선변제권 행사 구조가 확인됩니다. 반면 문수빈은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 같은 방식으로 단정할 수 없습니다. 따라서 김태성의 219,000,000원을 문수빈 보증금과 중복하거나 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 더해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 50.8%라는 숫자만 믿으면 안 된다
비교 가능한 동일 면적 26.79㎡ 실거래는 3건이며 모두 229,000,000원입니다. 다만 거래시점이 2022.08~09로, 2026.09.01. 매각기일과 상당한 시간 차이가 있습니다. 따라서 현재 최저가 116,224,000원이 비교 실거래의 50.8%라는 사실만으로 현재 시세 대비 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 26.79㎡ | 7 | 229,000,000원 |
| 2022.08 | 26.79㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 2022.08 | 26.79㎡ | 10 | 229,000,000원 |
| 평균 | 26.79㎡ | 3건 | 229,000,000원 |
감정가 227,000,000원도 이 3건의 거래가 229,000,000원과 거의 같은 구간입니다. 표면상 최저가는 크게 내려왔지만, 문수빈의 보증금이 미상이라 실제 취득원가의 상단이 확정되지 않습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 먼저 미상 임차관계를 닫아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,427,136원 |
| 1. 임차인 김태성 보증금 | 219,000,000원 | 113,796,864원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,630,385원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 30,939,796원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김태성 보증금 미배당분은 105,203,136원입니다. *다만 2026.04.01. 확약에 따라 김태성 건에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 문수빈의 미상 보증금에는 적용되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 김태성 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 116,224,000원 | 105,203,136원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 92,979,200원 | 128,094,426원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 | 74,383,360원 | 146,355,540원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 김태성 보증금의 미배당 인수액이 커져, ‘낙찰가 하락 = 총취득원가 하락’으로 볼 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건에서는 그 구조가 확약으로 해소됐지만, 문수빈 리스크는 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 20층 건물의 10층 1001호입니다.
- 입지. 신진과학기술고등학교 북동측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남서측 인근에 지하철 6호선 응암역이 있으며, 은평로·진흥로변 버스정류장을 이용할 수 있어 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 도로. 북측으로 약 40미터 내외 진흥로, 남측으로 약 25미터 내외 은평로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 미가마하나임응암I은 20호 규모이며, 동일 면적 비교 실거래는 3건입니다.
- 현황확인. 내부는 이해관계인 부재 등으로 직접 확인되지 않아 건축물 현황도를 기준으로 조사됐고, 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 문수빈 보증금 확인. 현재 분석의 가장 큰 미확정 변수입니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유상태를 매각물건명세서·현황조사 원본과 현장 확인으로 대조해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.04.01.자 주택도시보증공사 확약이 김태성의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 명확히 포함하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 김태성 임차권등기가 실제 매각 후 어떤 절차로 말소되는지 서류상 실행조건을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.30. 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 후 효력과 관련 행정사항을 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 비교 실거래 3건은 2022.08~09 거래입니다. 2026년 입찰 판단에 그대로 대입하기보다 현재 오피스텔 매매·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 51.2% 수준이지만 반복 유찰 자체를 가격 메리트로 보지 말고 임차관계와 환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 임차권은 풀렸지만, 권리가 끝난 것은 아니다”
이 물건의 첫인상은 강합니다. 감정가 227,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 116,224,000원까지 내려왔고, 219,000,000원의 선순위 임차보증금도 주택도시보증공사의 확약 덕분에 김태성 건의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
하지만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 문수빈은 2025.02.13. 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 김태성에 대한 확약은 문수빈에게 적용되지 않습니다. 게다가 비교 실거래는 모두 2022년 229,000,000원으로 현재 가격 판단의 신선도가 낮습니다.
따라서 결론은 “주된 2.19억 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 미상 임차관계가 남아 아직 안전형으로 볼 수 없다”입니다. 3회 유찰과 낮아진 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 문수빈의 보증금·확정일자·점유관계입니다. 그 항목이 닫혀야 비로소 116,224,000원이 실제 가격 메리트인지 판단할 수 있습니다.
