서울서부지방법원 2026타경50067. 은평구 구산동 ‘고은명가’ 2층 205호, 전용 29.95㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 떨어졌다는 사실보다, 최저가보다 앞선 선순위 임차보증금 240,000,000원을 누가 최종 부담하느냐에 있습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당액이 늘어나므로, 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없는 구조입니다.

현재 회차에서는 집행비용 2,860,800원을 제외한 144,339,200원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 95,660,800원이 남습니다. 확약이 없다면 매수인의 총 부담은 낙찰가 147,200,000원과 인수액 95,660,800원을 합한 242,860,800원으로, 최근 12개월 평균 지표 223,000,000원보다 높아집니다. 그러나 주택도시보증공사가 잔존 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했으므로, 그 확약이 실제 이행되면 인수액은 실질 0원*으로 바뀝니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다

등기상 담보권은 없고, 강제경매개시결정일인 2026.01.19이 선언된 말소기준입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.10.31 주택임차권등기입니다. 임차인 이한솔은 2022.10.26 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.08.08이므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계됩니다.

임차인·보증기관 승계 현황

실제 임차인은 이한솔 1명입니다. 보증기관 승계 신고는 동일한 보증금반환채권에 관한 중복 신고로 별도의 보증금 240,000,000원이 추가되는 구조가 아닙니다.

② 시세 비교 — 확약 이행 여부가 가격 판단을 뒤집는다

고은명가·고은프라자 전용 29.95㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 237,600,000원이지만 과거 거래가 섞여 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 지표와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균 지표와 최신 거래는 모두 223,000,000원이고, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -7.6%로 하락 방향입니다.

확약 이행 시 실질취득 147,200,000원은 최근 12개월 평균 지표 223,000,000원의 66.0%로, 금액 차이는 75,800,000원입니다. 반대로 확약이 이행되지 않으면 실질취득은 242,860,800원으로 상승해 최근 지표 223,000,000원을 웃돕니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸다”가 아니라, 확약의 법적·실무적 이행이 확인될 때만 가격 메리트가 성립하는 조건부 저가형입니다.

③ 예상배당표 (매각가 147,200,000원 가정)

법정 배당 계산상 이한솔 보증금 미배당액은 95,660,800원입니다. 이는 확약이 없을 때의 원칙상 매수인 인수액입니다. 주택도시보증공사의 신고는 이한솔 보증금반환채권을 양수한 승계 신고로 별도 보증금과 중복 합산하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구산중학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다. 단지 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2020.05.06 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트 건물로, 도시가스 개별난방·위생 및 급배수·승강기설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 내부 확인. 폐문부재로 내부 설비의 정상 작동 여부와 실제 임대·점유 상태를 확인하지 못했습니다. 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 4,182,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 16세대, 전용 29.95㎡의 소형 다세대입니다. 확인된 실거래는 5건이며 최근 거래 추세가 -7.6%여서 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.01 제출된 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 원문과 적용 조건을 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류, 말소 동의의 조건을 확인하세요.
• 중복 보증금 합산 금지. ‘시보증’은 이한솔 보증금의 보증기관 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금도 240,000,000원 한 건입니다.
• 확약 불이행 시나리오. 확약이 없거나 적용되지 않으면 현재 회차 원칙 인수액은 95,660,800원, 실질취득은 242,860,800원입니다.
• 하락 추세 반영. 최신 거래와 최근 12개월 평균 지표는 223,000,000원이지만 거래 추세는 -7.6%입니다. 전체 평균 237,600,000원만 기준으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
• 점유·명도 확인. 폐문부재로 실제 점유와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 전입세대, 관리비, 현장 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
• 시설 상태 확인. 내부 설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않았으므로 누수·난방·급배수·승강기와 수리비 가능성을 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 배당요구 내역, 확약서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 대조하세요.

맺으며 — “싸게 보이는 이유보다, 인수가 사라지는 근거가 먼저다”

현재 최저가 147,200,000원만 보면 최신 거래 223,000,000원보다 크게 낮습니다. 하지만 이 물건은 선순위 임차보증금 240,000,000원이 존재하므로, 확약을 빼고 보면 결코 저렴하지 않습니다. 원칙상 인수액 95,660,800원을 더한 실질취득은 242,860,800원으로 오히려 최근 거래 지표보다 높습니다.

가격 메리트가 성립하는 근거는 2회 유찰 자체가 아니라, 주택도시보증공사가 제출한 잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서입니다. 그 확약이 원본대로 이행되면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 147,200,000원으로 정리됩니다. 다만 거래 추세 -7.6%, 총 16세대의 소형 다세대, 적은 실거래 표본과 폐문부재에 따른 내부·점유 미확인까지 감안하면 권리는 확약 확인 후 합격, 가격은 조건부 매력으로 보는 것이 적절합니다.