서울서부지방법원 2026타경50076. 은평구 역촌동 해피리움 5층 501호, 전용 33.11㎡의 다세대주택입니다. 소유자 윤선자는 2022년 2월 거래가액 250,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.03.14. 오태근의 근저당권 200,000,000원입니다. 이후 농협은행 가압류, 은평구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 말소기준보다 앞선 전입·확정일자를 가진 김진솔의 임차권입니다. 김진솔은 2022.02.18. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.17., 보증금은 250,000,000원입니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차보증금의 미배당액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 회차의 배당 계산상 미배당액은 124,087,168원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 61-54 해피리움 5층501호 · 도로명 서울특별시 은평구 역말로6길 12-13 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 33.11㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 윤선자 · 2022.02.25. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 128,512,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 안양원예농업협동조합의 2011년 근저당권 162,000,000원은 2022.02.18. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2023.03.14. 오태근 근저당권입니다. 김진솔의 임차권등기 자체는 2024.03.25. 접수됐지만, 임대차계약일 2022.01.12., 확정일자 2022.02.17., 전입·점유 2022.02.18.로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 접수일만 보고 후순위로 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진솔 전유부분 전부 | 2022.02.18. 확정일자 2022.02.17. | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 배당요구 2024.03.25. · 확약 적용 시 실질 인수 0원* |
| 최민 501호 | 2025.03.24. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 전입이 말소기준권리 이후 · 보증금 확인 필요 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 2022.02.18. 확정일자 2022.02.17. | 0원 | 승계 신고 | 배당요구 | 최민 관련 보증기관 대위·승계 중복신고 · 별도 임차인·보증금으로 합산하지 않음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고 1건은 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 최민은 전입신고가 2025.03.24.로 말소기준인 2023.03.14.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요한 상태입니다. 김진솔에게 적용되는 확약의 효과를 다른 점유자에게 확대해서 적용해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 하락 추세까지 같이 봐야 한다
해피리움(61-54) 전용 33.11㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 220,000,000원이지만 2021년·2022년의 240,000,000원·250,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.08. 200,000,000원 1건이며, 최근 거래 추세는 과거 대비 -11.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 33.11㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2024.04 | 33.11㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.02 | 33.11㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 33.11㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 220,000,000원 |
확약을 반영한 현재 회차 실질취득은 128,512,000원*으로, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 200,000,000원의 64.3%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 확인 거래보다 낮은 구간입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 거래 추세가 -11.8% 하락했으므로, 과거 전체 평균 220,000,000원을 근거로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,512,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,599,168원 |
| 1. 임차인 김진솔 보증금 | 250,000,000원 | 125,912,832원 |
| 2. 근저당권 · 오태근 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 103,091,802원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김진솔 보증금의 부족분은 124,087,168원입니다. 다만 2026.03.27.자 확약에 따라 본 분석의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산상 미배당은 증가
| 회차 | 최저가 | 김진솔 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 128,512,000원 | 124,087,168원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 102,809,600원 | 149,429,734원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 82,247,680원 | 169,632,778원 | 0원* |
확약을 무시한 원래 권리구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 김진솔 보증금의 미배당 인수액은 커집니다. 현재 회차는 124,087,168원, 4회 유찰 시 149,429,734원, 5회 유찰 시 169,632,778원입니다. 그러나 이 사건에는 해당 잔존 보증금반환청구권을 포기하는 확약이 있으므로 본 분석의 실질 인수는 각 회차 0원*으로 처리합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌초등학교 북측 인근. 소규모 아파트단지, 근린생활시설, 단독·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 지하철 6호선 응암역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 501호. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 화재탐지·소화전, CCTV 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 183.1㎡, 공시지가 3,587,000원/㎡, 평지·세로장방형입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 가격 추세는 과거 대비 -11.8%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.03.27.자 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 원본으로 대조하세요.
- 김진솔 임차권 말소 확인. 배당 부족분은 계산상 124,087,168원이므로 확약이 실제 매수인 인수 제거의 핵심입니다.
- 최민 임대차 확인. 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 명세서와 점유관계를 다시 확인하세요.
- 보증기관 중복 합산 금지. 대위·승계 신고는 실제 임차인 및 별도 보증금으로 더하지 마세요.
- 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 220,000,000원보다 2026.08 거래 200,000,000원과 -11.8% 하락 추세를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 환금성 할인 반영. 8세대 다세대이고 이미 3회 유찰됐으므로 낮은 최저가만 보고 유동성을 낙관하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 배당 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았고, 미납 관리비도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “124,087,168원 인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건을 배당표만 보면 대항력 있는 김진솔 보증금에서 124,087,168원이 남아 최저가 128,512,000원에 더해져야 하는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했기 때문에, 본 분석의 실질취득은 128,512,000원*, 실질 인수는 0원*입니다.
가격은 2026.08 최신 거래 200,000,000원의 64.3%까지 내려와 있지만, 최근 거래 추세 -11.8%, 3회 유찰, 8세대 다세대라는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 결론은 “주된 권리위험은 확약으로 해소됐지만, 유동성과 확약 원본 확인이 남은 저가 구간의 다세대”입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 공격적으로 평가하기보다는, 확약 효력과 실제 점유관계 확인을 전제로 접근하는 편이 맞습니다.
* 확약 미반영 배당 계산상 김진솔 보증금 미배당액은 현재 회차 124,087,168원입니다. 본 리포트는 2026.03.27.자 잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 정확도 규칙에 따라 반영하여 실질 인수를 0원으로 표시했습니다.
