서울서부지방법원 2026타경50095. 공부상 경매 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 임승한이며, 2022.08.17 매매를 원인으로 2022.08.23 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 95,000,000원입니다. 사건의 권리분석 포인트는 단순한 근저당 말소형이 아니라, 경매개시결정보다 앞선 주택임차권등기와 그 권리에 대한 채권 승계·포기 확약입니다.
등기부상 과거 중소기업은행 근저당권 65,000,000원과 김재현 전세권 43,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 핵심 권리는 2025.02.10 한국토지주택공사 명의 주택임차권과 2026.01.27 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 데이터상 말소기준은 2026.01.27 경매개시결정으로 제시되어 있어 그보다 앞선 임차권은 형식상 선순위입니다. 하지만 이번 사건에서는 바로 그 보증금반환채권의 승계인이 잔존청구를 포기하고 말소에 동의해 실질 인수 위험을 제거했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50095 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 공덕동 15-3 11층1105호 · 도로명주소 서울특별시 마포구 만리재로 91 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 13층 건물 |
| 소유자 | 임승한 · 2022.08.17 매매 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 52,736,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 116,521,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 ‘확약’으로 끊는다
현재 권리 흐름에서 가장 중요한 것은 2025.02.10 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기입니다. 등기 내용에는 임대차계약일 2022.09.14, 주민등록일·점유개시일 2022.10.26, 확정일자 2022.09.15, 임차보증금 115,000,000원이 기재돼 있습니다. 다만 임차인 분석 자료의 대항력·우선변제 판정은 확정되지 않아 대항력 有라고 단정하지 않고 판정 미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차·승계 관계 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 1건
| 명의 | 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관·승계 관련 신고 | 115,000,000원 | 판정 미상 | 판정 미상 | 보증기관 | 실질 0원 |
실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 보증기관 성격의 승계 신고이므로 보증금 115,000,000원을 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 또한 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 해당 임차보증금반환채권을 양수한 승계인임이 명세서 비고에 적시돼 있습니다.
※ 확약이 없다는 전제의 룰상 위험은 선순위 임차권의 미배당 잔액입니다. 현재 회차 배당 시나리오에서 신청채권 116,521,780원 중 미배당액은 65,135,028원이지만, 이 사건에서는 2026.03.30 확약으로 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 낮아도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 52,736,000원으로 감정가 103,000,000원 대비 사건 시나리오상 감정가 51% 구간입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 3회 유찰만 보고 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”라고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,736,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,349,248원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 116,521,780원 | 51,386,752원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권자 청구액 116,521,780원 중 51,386,752원이 배당되고 65,135,028원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 경매 용도 표시는 근린시설이므로 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 입지. 공덕동주민센터 남서측 인근으로, 대로변에는 오피스텔·업무용 빌딩·점포가 있고 후면에는 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입 가능하며 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하고, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로·구조. 남동측으로 왕복 4차선 도로에 접하며, 철근콘크리트구조 13층 건물입니다. 급배수·소화전·난방·승강기·기계식주차설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역 관련 토지로, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.03.30 확약서의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 실질 인수 0원 판단은 한국토지주택공사 관련 임차보증금반환채권과 그 승계관계에 한정됩니다. 다른 임차관계가 별도로 확인되면 별도 분석이 필요합니다.
- 임차권 말소 절차. 확약에 말소 동의가 있더라도 실제 소유권이전 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 51%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 거래와 매물가를 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 경매 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·전입·대출 가능 여부를 아파트 기준으로 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 권리 존재”보다 중요한 것은 ‘누가 무엇을 포기했는가’
이 사건은 표면만 보면 보증금 115,000,000원의 선순위 주택임차권이 최저가 52,736,000원보다 훨씬 커 부담스러워 보입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에서 내려오지 않는 구조가 될 수 있습니다. 하지만 이번 사건은 다릅니다. 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권을 양수한 서울보증보험 주식회사가 2026.03.30 잔존청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약이 그대로 유효하게 집행되는 전제에서 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 52,736,000원입니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 3회 유찰돼 감정가의 51% 구간에 들어왔어도 최신 실거래 자료가 없으므로 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 가격은 시장 자료로 다시 검증해야 합니다. 이 물건의 핵심은 “선순위 임차권의 실질 인수 해소 확인”과 “오피스텔 시세 검증”을 분리해서 보는 것입니다.
